ファミリー物件（2LDK〜3LDK）の原状回復ガイド｜費用相場と注意点を徹底解説
「ファミリー物件の退去が来るたびに、費用の見当がつかなくて困っている」——ファミリー物件（2LDK〜3LDK）を担当する管理会社の方から、よくこうした声をいただきます。
結論から言うと、ファミリー物件の原状回復費用は2LDKで15〜35万円、3LDKで25〜50万円が関東一都三県の相場です。ただしこの幅には理由があり、居住年数・家族構成・汚損の程度・発注先の構造によって費用は大きく変動します。
この記事では、ファミリー物件の原状回復において管理会社が知っておくべき費用相場、工事の優先順位、負担区分の考え方、そしてコストを適正に抑えるためのポイントを体系的に解説します。
ファミリー物件の原状回復費用はなぜ読みにくいのか？
1Kや1LDKの原状回復は、ある程度パターンが決まっています。一方、ファミリー物件（2LDK〜3LDK）は変数が多く、見積もり前に「いくらになるか」を予測しにくい。
間取りが広いほど「損傷の多様性」が増える
部屋数が増えると、傷んでいる箇所のバリエーションも増えます。1Kであれば「クロス張替え＋CF張替え＋ハウスクリーニング」でほぼ完結しますが、3LDKになると以下がすべて発生する可能性があります。
- 全室クロス（壁紙）の状態差：子ども部屋は落書き・穴あり、主寝室は経年劣化のみ、など部屋ごとに劣化が異なる
- 床材の種類の違い：フローリング・CF・和室（畳）が混在するケースも多い
- 設備の劣化：ビルトインコンロ・浴室乾燥機・食洗機など設備が多く、交換判断が難しい
- 水回りが複数：トイレが2箇所、洗面所と浴室の両方に問題が出るケースがある
現地で状態を確認するまで、費用の幅が1Kより圧倒的に大きくなります。
居住年数が長くなりやすい
ファミリー物件は、入居者の転居頻度が単身物件より低い傾向があります。子どもの学校の関係や家族の生活基盤が固まっているため、長期間同じ物件に住むケースが多い。
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、クロス（壁紙）の耐用年数は6年で残存価値1円とされています。ファミリー物件で10年・15年の入居があった場合、クロスの借主負担はほぼゼロになります。居住年数が長いほど、オーナー側の負担割合が上がることは知っておいてください。
2LDK・3LDKの原状回復費用相場はいくらか？
ファミリー物件の費用相場を、間取り別と工種別に整理します。
間取り別の費用相場（関東一都三県）
| 間取り | 専有面積の目安 | 費用相場 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 2LDK | 55〜75m² | 15〜35万円 | 子どもなし・5年未満居住ならば下限寄り |
| 3LDK | 70〜100m² | 25〜50万円 | 子ども部屋あり・10年超居住は上限超えることも |
この幅が大きいのは、以下の要因が組み合わさるためです。
- 居住年数: 5年と15年では経年劣化の残存価値が大きく異なる
- 子どもの有無: 壁の落書き・穴・床キズなどの追加損傷が発生しやすい
- 設備の状態: ビルトインコンロや浴室乾燥機の交換が必要か否かで10〜15万円変わる
- 発注先の構造: 中間業者が何層あるかで同じ工事内容でも1.5〜2倍の差が出る
工種別の単価目安
| 工種 | 単価目安 | 単位 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙）張替え | 800〜1,200円 | /m² |
| CF（クッションフロア）張替え | 2,500〜4,000円 | /m² |
| フローリング補修・張替え | 5,000〜15,000円（補修）/15,000〜30,000円/m²（張替え） | /箇所または/m² |
| ハウスクリーニング（2LDK） | 35,000〜55,000円 | /戸 |
| ハウスクリーニング（3LDK） | 45,000〜70,000円 | /戸 |
| 畳交換 | 8,000〜15,000円 | /帖 |
| ふすま張替え | 5,000〜10,000円 | /枚 |
| 建具補修 | 3,000〜10,000円 | /箇所 |
| ビルトインコンロ交換 | 50,000〜150,000円 | /台 |
| 浴室乾燥機交換 | 80,000〜150,000円 | /台 |
| エアコン洗浄 | 8,000〜15,000円 | /台 |
3LDKでエアコンが3台・全室クロス張替え・フローリング補修・設備交換が重なると、50万円を超えるケースも珍しくありません。
ファミリー物件の原状回復で見落とされやすい工事はどこか？
単身物件とファミリー物件では、見落としやすい損傷箇所が異なります。退去立会い時に押さえておくべきポイントを解説します。
子ども部屋に集中する損傷
子どもがいるファミリー物件では、子ども部屋の壁・床が集中的に損傷していることが多い。具体的には以下のパターンが頻繁に発生します。
- クロスへの落書き: マジックペン・クレヨンなどは経年劣化には該当せず、借主負担になります。落書きが広範囲の場合、クロス1面または全面張替えが必要になることがあります
- 床（フローリング）のキズ: おもちゃの投げつけ、椅子の引きずりによる深いキズは借主負担。ただし軽微なキズは経年劣化として扱われるケースも多く、判断が分かれる
- ドア・建具の穴: 蹴破り・ぶつけによる穴は借主負担。補修費は穴の大きさと素材によって3,000〜30,000円と幅があります
水回りの総合的なチェックが必要
ファミリー物件は水回りの使用頻度が高く、浴室・キッチン・トイレの劣化が単身物件より進みやすい傾向があります。
- 浴室のカビ・水垢: 通常の掃除で取れるレベルは経年劣化ですが、明らかな手入れ不足による頑固なカビは借主負担になるケースがあります
- キッチン換気扇の油汚れ: ファミリー物件では料理の頻度が高く、油汚れが堆積しやすい。クリーニング費用は5,000〜15,000円。著しい汚損の場合は交換の判断が必要になることも
- ウォシュレット（温水洗浄便座）の動作確認: 長期使用で故障しているケースがあります。交換費用は30,000〜80,000円程度
エアコン台数の確認
2LDK〜3LDKではエアコンが複数台設置されていることが多い。退去時に各エアコンの動作確認と洗浄が必要です。台数が増えるほど費用も増えますが、1台あたり8,000〜15,000円のクリーニング費用は適正範囲内です。エアコン関連の費用相場についてはハウスクリーニングの費用ガイドでも解説しています。
ファミリー物件の負担区分はどう判断するのか？
ファミリー物件は居住年数が長くなりやすいため、経年劣化（けいねんれっか）の考え方を正確に押さえておくことが管理会社にとって重要です。
国交省ガイドラインの基本的な考え方
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、負担区分を以下のように整理しています。
- 借主負担: 借主の故意・過失、注意義務違反、通常使用を超える損耗（落書き・タバコのヤニ汚れ・ペットの爪キズなど）
- オーナー負担: 通常の使用による経年劣化（日焼けによるクロスの変色・自然な使用による床のキズなど）
ファミリー物件で10年以上居住した場合、クロスの残存価値は耐用年数（6年）を超えているため、仮に張替えが必要であってもクロス本体の費用はオーナー負担が原則です。借主に請求できるのは、経年劣化の範囲を超えた損耗分のみになります。
負担区分の判断が難しいケース
実務でよく迷うのは、「長期居住 × 子ども部屋」の組み合わせです。
例えば、10年居住の3LDKで子ども部屋のクロスに落書きがあった場合、クロスの残存価値はほぼゼロですが、落書きという借主の故意行為があるため施工の手間賃分は請求できるという考え方が一般的です。ただしこの判断は物件の状態・契約内容・双方の合意によって変わるため、退去立会い時に写真と記録をしっかり残しておくことが重要です。
負担区分の具体的な判断事例については通常損耗の具体例まとめと敷金返還ガイドを合わせて参照してください。
特約の有効性
賃貸借契約に「クリーニング費用は借主負担」などの特約が入っていることがあります。ファミリー物件では入居期間が長くなるため、特約の内容と現状のバランスをどう取るかが問題になることがあります。
特約が有効になる条件（借主への明示・合意・賃借人に不利な内容でないか等）については特約の有効性ガイドで詳しく解説しています。
ファミリー物件の退去立会いで押さえておくべきポイントは？
ファミリー物件の退去立会いは、単身物件より確認すべき箇所が多く、時間もかかります。見落としが後のトラブルにつながりやすいため、体系的なチェックリストが必要です。
立会い時の確認順序
効率的な立会いのために、以下の順序で確認することをお勧めします。
- 玄関・共用部: 傷・汚れ・郵便受け、インターホン動作確認
- 各居室（クロス・天井・床・建具）: 壁4面と天井のクロス状態、床全面のキズ・浮き、ドア・クローゼット扉の動作
- キッチン: コンロ・換気扇・シンク・キャビネット内部
- 浴室: 床・壁・天井のカビ、浴槽・シャワー、換気扇
- 洗面所: 鏡・洗面台・扉下部の腐食確認
- トイレ: ウォシュレット動作・タンク・床の黄ばみ
- バルコニー: エアコン室外機・床・排水溝
- 全室エアコン: 動作確認・フィルター状態
3LDKだと確認箇所は50〜80箇所に及びます。事前にチェックリストを準備しておくことで漏れを防げます。具体的な立会いの進め方については退去立会いの完全チェックリストを活用してください。
写真撮影の重要性
ファミリー物件では退去後に「言った言わない」のトラブルが発生しやすい。退去立会い時に全損傷箇所の写真を撮影し、入居者と共有しておくことが後のトラブル防止に直結します。
LinKの場合は、退去立会い時に現地写真を撮影した上で見積書を作成します。写真に基づいて工種・数量・単価を算出するため、「なぜこの費用になるのか」をオーナーさんや入居者さんに説明しやすい状態になります。
2LDK・3LDKの原状回復コストをどう適正化するか？
ファミリー物件の原状回復費用を適正に保つためには、発注の仕組みと現場の段取りが重要です。
「一式見積もり」に注意する
原状回復の見積書が「原状回復工事一式 30万円」という書き方になっている場合、何にいくらかかっているかを検証できません。ファミリー物件は工事量が多いため、内訳が不明な一式見積もりでは「割高かどうか」の判断が難しくなります。
最低でも以下の情報が記載された見積書を要求してください。
- 工種（クロス張替え、CF張替え、ハウスクリーニング等）
- 数量（m²・台・箇所）
- 単価（m²単価・1台あたり）
- 金額（数量 × 単価の計算結果）
内訳付き見積書の読み方については見積書の読み方ガイドで詳しく解説しています。
発注先の中間マージンを確認する
原状回復費用が高くなる構造的な原因のひとつが、多重下請けです。管理会社→元請け→一次下請け→二次下請け→職人という4〜5層の発注構造では、各層で10〜20%のマージンが上乗せされます。
3LDKの原状回復で適正価格が35万円の工事が、中間業者3層を経由することで50万円になるケースもあります。年間20件のファミリー物件を管理している会社であれば、発注先を見直すだけで年間300万円以上のコスト削減になる計算です。
LinKの場合は、60社以上の専門家（クロス職人・床職人・設備業者等）に直接発注しています。中間マージンが発生しない構造のため、同品質の工事を15〜30%安く提供できます。
工事の優先順位を明確にする
ファミリー物件の退去後は「全部やろうとすると予算オーバーになる」状況が起きやすい。工事の優先順位は以下の順で判断することをお勧めします。
- 入居者の目につく箇所（クロス・床）: 次の入居者の第一印象に直結するため優先度高
- 設備の動作不良: エアコン・給湯器・コンロ等の不具合は内見時に発覚するため優先
- 水回りのクリーニング: 浴室・キッチン・トイレは臭いが残るため清潔感が重要
- 軽微な補修（建具・クロスの部分張替え）: 費用対効果を見ながら判断
空室期間を最小化するための工事段取りについては原状回復を速く終わらせる方法で具体的な段取りを解説しています。
ファミリー物件の原状回復で失敗しないための業者選びは？
ファミリー物件の原状回復は工事量が多く、段取りが悪い業者に頼むと工期が延びて空室損失が大きくなります。業者選びの基準を整理します。
現地調査をしているか
写真だけで見積もりを出す業者は避けることをお勧めします。ファミリー物件は部屋数が多く、写真では確認できない損傷（床の浮き・扉の建て付け不良・換気扇の詰まり等）が発生しやすい。現地調査なしの見積もりは、工事開始後に「追加工事が必要でした」と費用を上乗せしてくるリスクがあります。
複数の工種をまとめて対応できるか
クロス業者・床業者・クリーニング業者・設備業者をそれぞれ別々に手配すると、段取りの調整に時間がかかります。窓口を1社に統一し、各工種の専門家を手配・調整してくれる業者を選ぶと、管理会社の工数を大幅に減らせます。
工期の見通しを明確にしているか
ファミリー物件の原状回復は、1Kと比べて工期が長くなります。通常期で7〜14日、繁忙期（1〜3月）では2〜3週間かかるケースもあります。工事開始前に「いつ完了するか」を明確にしてもらえる業者であれば、次の入居者との調整もスムーズです。
業者選びの詳しい判断基準については原状回復業者の選び方で解説しています。
よくある質問
Q. 3LDKで15年居住の物件退去がありました。費用はオーナー持ちになりますか？
A. 多くの費用がオーナー負担になる可能性が高いです。クロス（耐用年数6年）・CF（耐用年数6年）は残存価値がゼロのため、張替え費用の本体部分はオーナー負担が原則です。ただし、借主の故意・過失による損傷（落書き・ペットキズ・タバコのヤニ汚れ等）については、残存価値がゼロでも施工の手間賃分は借主に請求できます。設備（エアコン・コンロ等）は耐用年数の残り年数で按分します。国交省ガイドラインに基づく費用按分の詳細は経年劣化ガイドを参照してください。
Q. ファミリー物件の原状回復で、見積もりを複数社から取った方がいいですか？
A. 取ることをお勧めします。ただし「金額が一番安い業者」を選ぶと、施工品質や追加費用のリスクが高まります。比較すべきは単価の妥当性（クロス800〜1,200円/m²・CF2,500〜4,000円/m²等）と、内訳の透明性です。一式見積もりしか出せない業者は、追加費用が発生しやすいため注意が必要です。
Q. 子どもの落書きが複数部屋のクロスにあります。全部屋分を請求できますか？
A. 落書きは借主の故意行為にあたるため、原則として借主負担です。ただし、クロスの残存価値（耐用年数6年）と居住年数を考慮した按分が必要になります。また、落書きがクロスの一部だけの場合、「1面単位」か「部屋全体」かで費用が変わります。費用の算定は現地の状態確認が必要なため、退去立会い時の写真記録が重要です。具体的な費用相場は原状回復の費用相場ガイドの間取り別相場も参照してください。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464