東京23区の原状回復事情｜エリア別の費用相場と業者選びの実態
「東京の原状回復は高い」とよく言われますが、実際のところエリアによって費用はどう変わるのか——管理会社の担当者から、こうした疑問をよくいただきます。
結論から言うと、東京23区内でもエリアによって費用相場は10〜20%程度変動します。山手線内側の都心エリアと城東・城北エリアでは、同じ間取りでも費用に差が出ることがあります。ただし、エリアよりも「どの業者に頼むか」で生じる差のほうが大きく、同じ物件でも業者によって費用が1.5〜2倍になるケースは珍しくありません。
この記事では、東京23区のエリア別費用相場、費用に差が生まれる構造的な理由、そして管理会社が業者選びで失敗しないための具体的なポイントを解説します。
東京23区の原状回復、エリアによって費用は変わるのか？
23区を5つのエリアに分けて考える
東京23区の原状回復費用を語るうえで、区ごとに個別に比較するよりも、地理的・経済的な特性が近いエリアでまとめて考えるほうが実態に近くなります。以下は、LinKが関東一都三県で実際に対応してきた現場の感覚をもとにした費用の目安です。
| エリア | 主な区 | 1K相場 | 2LDK相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 山手線内側 | 千代田・港・渋谷・新宿・文京など | 6〜10万円 | 20〜40万円 | 高級マンション多数。設備グレード高め |
| 城東エリア | 墨田・江東・葛飾・足立・荒川など | 4〜7万円 | 15〜30万円 | 築年数古い物件多い。下地補修が増える傾向 |
| 城西エリア | 杉並・世田谷・中野・練馬など | 5〜8万円 | 17〜35万円 | ファミリー向け物件多い |
| 城北エリア | 北・板橋・豊島など | 4〜7万円 | 15〜28万円 | 単身〜ファミリー混在 |
| 城南エリア | 品川・目黒・大田など | 5〜9万円 | 18〜38万円 | 単身〜DINKs向け多数。設備グレード高め |
この表の費用幅は、入居者負担＋オーナー負担を合計した原状回復全体のコストの目安です。居住年数・損傷度合い・業者選択によって変動します。
エリアで費用が変わる3つの要因
費用がエリアによって変動する理由は、主に以下の3点です。
設備グレードの差: 山手線内側や城南エリアのマンションは、設備グレードが高い傾向があります。トイレはタンクレス、キッチンはフルフラット、フローリングは無垢材——こうした高グレード設備の原状回復は、材料費・施工費ともに高くなります。タンクレストイレの修繕は、通常のトイレと比べて部品調達だけで3〜5万円の差が出ることもあります。
築年数の差: 城東エリアや城北エリアには築30〜40年以上の物件が多く存在します。古い物件は壁の下地が傷んでいることが多く、クロス張替えの際に下地補修（パテ処理）が必要になるケースが増えます。下地補修が入ると、クロス張替えだけで費用が1.5〜2倍になることも珍しくありません。
職人の移動コスト: 都心から離れた物件や、アクセスが複雑な場所は、職人の移動コストが費用に影響します。とはいえ、23区内であれば移動コストの差は限定的で、エリアよりも「業者の構造」による差のほうが圧倒的に大きいのが実態です。
業者によって1.5〜2倍の差が生まれる構造的な理由
多重下請け構造が費用を押し上げる
東京23区で原状回復を発注すると、なぜ業者によって費用が大きく変わるのか。その根本的な理由は、業界に深く根づいた多重下請け構造にあります。
一般的な発注フローは次のとおりです。管理会社→元請け業者→一次下請け→二次下請け→職人。この流れの中で、各層が10〜20%のマージンを上乗せします。元請け業者が20%、一次下請けが15%を上乗せするだけで、職人の実費の1.4倍以上になります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、費用の不透明性は管理会社・入居者双方にとってトラブルの原因であると指摘されています。費用の高さは「東京だから」という地域の問題ではなく、構造的な中間マージンの問題です。
「一式見積もり」が費用を不透明にする
東京の原状回復業者に見積もりを依頼すると、「一式 ○○万円」とだけ書かれた見積書が返ってくることがあります。この「一式見積もり」こそが、費用が不透明になる最大の原因です。
内訳がなければ、何にいくらかかっているか管理会社が検証できません。オーナーへの説明もできません。そして業者側は、利益率を好きなように設定できます。
内訳付き見積もりと一式見積もりで、同じ工事の費用がどう変わるか——実際の案件では、「原状回復一式 12万円」という見積もりが、内訳を分解すると「クロス：2.8万円、CF：2.2万円、クリーニング：1.8万円、設備補修：0.5万円、合計：7.3万円」で十分まかなえる内容だったケースがあります。4.7万円の差は、中間マージンと利益の上乗せによるものでした。
見積もりの不透明な構造については原状回復見積もりの不透明さを業界構造から解説した記事で詳しく分析しています。
東京23区の主要工種別・費用単価の目安
工種別の相場を把握しておく
管理会社が原状回復の見積もりを適正に評価するには、工種ごとの単価感を持っておくことが重要です。以下は東京23区での参考単価です（業者の構造・現場状況により変動します）。
| 工種 | 東京23区の目安単価 | 単位 |
|---|---|---|
| クロス（壁紙）張替え | 900〜1,300円 | /m² |
| CF（クッションフロア）張替え | 2,800〜4,500円 | /m² |
| フローリング補修（キズ・凹み） | 5,000〜18,000円 | /箇所 |
| ハウスクリーニング（1K） | 18,000〜35,000円 | /戸 |
| ハウスクリーニング（2LDK） | 35,000〜60,000円 | /戸 |
| 水回りクリーニング（浴室） | 12,000〜25,000円 | /箇所 |
| エアコンクリーニング | 8,000〜15,000円 | /台 |
| 巾木（はばき）交換 | 600〜900円 | /m |
| 建具補修 | 5,000〜15,000円 | /箇所 |
| クロス下地補修（パテ処理） | 3,000〜8,000円 | /箇所 |
関東一都三県全体の相場と比較すると、東京23区は職人の人件費が5〜10%程度高い傾向があります。ただし、競合業者が多いため競争原理が働きやすく、「都心だから必ず高い」とは限りません。
都心の高グレード設備で注意すべきコスト
山手線内側や城南エリアの物件では、標準的な原状回復に加えて、設備グレードに起因する追加費用が発生しやすい傾向があります。
タンクレストイレ・ウォシュレット: 最新機種の部品は在庫が少なく、取り寄せに時間がかかることがあります。修理費用は5,000〜30,000円と幅が広く、機種によっては交換推奨になるケースも。
フルフラットキッチン・IH: ガラストップの傷やひびは、修繕より交換になるケースが多く、10〜30万円の費用が発生することも。入居者の負担範囲については特約の有効性と範囲の解説記事を参照してください。
無垢フローリング: 複合フローリングと異なり、補修が難しいケースが多く、部分張替えでも費用が高くなります。1m²あたり15,000〜40,000円が目安です。
東京で業者を選ぶときに見るべきポイント
現場確認の徹底が「追加費用ゼロ」の条件
東京23区の物件は、マンションのセキュリティや搬入ルールが厳しいケースが多く、現場確認なしに正確な見積もりを出すことは困難です。写真だけで見積もりを出す業者は、施工後に「想定外の状況があったため追加費用が発生します」という後出し請求をしやすい立場にいます。
見積もり依頼の段階で「現場確認を行ったうえで見積書を出しますか？」と確認することが、追加費用リスクを排除する最初のステップです。現場確認を無料で行い、内訳付き見積書を提出できる業者かどうかが、信頼できる発注先を絞り込む基準になります。
業者選びの判断基準については管理会社が原状回復業者を選ぶ7つの判断基準で詳しく解説しています。
発注構造を確認する：「直接発注か、丸投げか」
東京には原状回復業者が多く、選択肢が豊富に見えますが、その多くは元請けとして受注して下請けに丸投げする構造を持っています。見た目は直接施工しているように見えても、実態は別の業者が現場を担っているケースが少なくありません。
確認すべき質問は2つです。「実際に施工するのはどこの職人ですか」「現場管理は誰が行いますか」。この2点に明確に答えられない業者は、施工品質の管理が不十分な可能性があります。
LinKの場合は、クロス職人・床職人・設備業者など、60社以上の専門家ネットワークから現場に最適な職人に直接発注する体制をとっています。中間層がゼロのため、東京都心の物件でも余分なマージンが発生しない構造です。
相見積もりは「内訳付き」で比較する
相見積もりを取る際、最も重要なのは見積書の形式を統一させることです。A社が一式見積もり、B社が内訳付き見積もりでは、金額の比較ができません。
見積もりを依頼するときは必ず「工種・数量・単価の内訳をご記載ください」と伝えてください。この条件に応じられない業者は、最初から候補から外すという判断が合理的です。
退去時の立会い〜工事完了まで：東京ならではの注意点
タワーマンション・高層物件の搬入制限
東京23区のタワーマンション・高層物件では、荷物の搬入・搬出に制約があるケースが多く、施工にも影響します。具体的には以下のような制約です。
- エレベーター利用の時間帯制限: 朝9時〜17時のみ、など
- 資材の一時保管スペースの制限: 搬入できる量が制限され、工程を細かく分ける必要がある
- 養生の厳格化: 共用部分への養生が義務付けられており、養生資材・養生作業の費用が発生する
これらの制約を把握していない業者は、工期が想定より延びたり、管理組合からクレームが入ったりするリスクがあります。事前にマンションのルールを確認し、対応実績のある業者に依頼することが重要です。
退去立会いで確認すべき損耗ポイント
東京の物件は居住密度が高く、特定の損耗パターンが発生しやすい傾向があります。退去立会いのチェックリストに加えて、以下の点を特に注意して確認してください。
タバコの影響: 東京の単身物件では、喫煙による壁・天井のヤニ汚れが発生しやすい傾向があります。ヤニによるクロス全面張替えの費用負担についてはタバコの損耗と原状回復費用の解説記事を参照してください。
結露・カビ: 高層物件や北向き・角部屋では、結露によるカビが発生しやすい傾向があります。通常の使用の範囲か、管理義務違反かの判断が争点になりやすいポイントです。
ペット飼育の痕跡: ペット可物件の増加に伴い、フローリングの引っかきキズや臭い残りの処理費用について事前に特約を設けているかどうかが重要です。詳細はペット損耗と原状回復費用の解説記事を参照してください。
管理会社が東京23区で発注コストを下げる3つのアプローチ
アプローチ1: 発注先を「構造」で選ぶ
前述のとおり、東京の原状回復費用の差を生む最大の要因は業者の中間マージン構造です。「東京は高い」と諦める前に、発注先の構造を見直すことで15〜30%のコスト削減が可能です。
年間50件の原状回復を管理する会社であれば、1件あたり平均3万円の削減ができるだけで、年間150万円のコスト改善になります。
アプローチ2: パッケージ化で発注コストを下げる
毎回バラバラに見積もりを取るのではなく、標準的な間取りや工事内容をパッケージ化することで、発注コスト（担当者の時間コスト）を削減できます。「1Kの標準原状回復は○万円以内」という基準が決まれば、見積もり比較の時間が不要になります。
パッケージ料金の設計については原状回復のパッケージ料金と管理会社のメリットで詳しく解説しています。
アプローチ3: 仕組み化で担当者の負担を下げる
費用の削減と並行して、原状回復に関わる担当者の工数を削減することも重要です。発注フロー・報告フォーマット・完工確認の基準を標準化することで、1件あたりの処理時間を大幅に短縮できます。
仕組み化の具体的なステップは管理会社が「丸投げできる」原状回復の仕組み化で解説しています。
よくある質問
Q. 東京23区での原状回復は、神奈川や埼玉より費用が高いですか？
A. 都心部（山手線内側・城南エリア）では設備グレードが高い物件が多く、その分費用が高くなるケースがあります。ただし、エリアよりも業者の中間マージン構造による差のほうが大きく、同じ東京23区内でも業者によって費用が1.5〜2倍になることがあります。神奈川・埼玉・千葉でも、発注先によっては東京23区より費用が高くなる場合もあるため、「どこで発注するか」よりも「どこに発注するか」が重要です。
Q. タワーマンションの原状回復は特別に費用が高くなりますか？
A. 養生費用や搬入制約による工程の複雑さから、通常のマンションと比べて10〜20%程度費用が高くなるケースがあります。特に養生（共用廊下・エレベーター）の費用は、物件の管理規約によって内容が異なります。見積もり段階で「このマンションは養生基準がどうなっているか」を業者に確認させ、見積書に反映されているかどうかを確認してください。
Q. 3月の退去ラッシュに間に合わせるにはどうすればいいですか？
A. 3月の退去集中期は、職人の手配が困難になり工期が延びやすくなります。理想は1〜2月中に発注先と工程を確認し、早期に優先確保を取り付けておくことです。依頼件数が多い管理会社さんは、年間契約に近い形で業者と関係を構築しておくと、繁忙期でも優先的に対応してもらいやすくなります。3月の繁忙期対策については3月退去ラッシュを乗り切る原状回復の段取りガイドで詳しく解説しています。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464