賃貸の塗装工事の費用相場｜外壁・室内塗装の単価と判断基準
「外壁、そろそろ塗り替えないといけないと思うんだけど、いくらかかるの？」「室内の壁や鉄部の塗装ってどのタイミングでやるべき？」——管理会社さんから定期的に届く相談です。
結論から言うと、外壁塗装の費用相場はアパート（木造・軽量鉄骨）で1㎡あたり1,800〜4,500円、塗料グレードで大きく変動します。室内塗装は壁・天井が800〜2,000円/㎡、鉄部（PS扉・手すり・パイプ等）が1,500〜35,000円/箇所が関東一都三県の目安です。
この記事では、外壁と室内に分けた単価の比較表、塗装が必要なサインの見分け方、原状回復とバリューアップの違い、そしてオーナーさんへ費用を納得してもらう提案の組み立て方まで解説します。
外壁塗装の費用相場はどのくらいか
塗料グレード別の㎡単価比較
外壁塗装の費用を決める最大の要因は塗料のグレードです。塗料は大きく4段階に分かれ、グレードが上がるほど耐久年数が長くなり、塗り替えサイクルを延ばせます。
| 塗料グレード | ㎡単価（塗装工賃込み） | 耐久年数の目安 |
|---|---|---|
| アクリル系 | 1,200〜1,800円 | 5〜8年 |
| シリコン系 | 1,800〜2,800円 | 10〜15年 |
| ラジカル制御型 | 2,200〜3,200円 | 12〜16年 |
| フッ素系 | 3,000〜4,500円 | 15〜20年 |
アクリル系は初期費用が最も安い反面、耐久年数が短く塗り替え頻度が高くなります。シリコン系は費用と耐久性のバランスが優れており、賃貸物件の外壁塗装ではシリコン系が最もよく採用されます。
ラジカル制御型塗料は比較的新しい製品で、紫外線による塗膜劣化（チョーキング）を抑える成分が配合されています。フッ素系はマンションや高付加価値物件向けで、長期メンテナンスコストの削減を目的に採用されます。
アパート・小規模マンション別の費用目安
塗装工事全体の費用は「外壁の塗装面積（㎡）× ㎡単価」に、足場費用・下地処理費・シーリング（防水目地材）打替え費が加わります。足場費用は建物規模で変わりますが、600〜900円/㎡が一般的な相場です。
| 物件規模 | 外壁面積の目安 | シリコン塗装での費用目安 | 足場含む総費用目安 |
|---|---|---|---|
| 木造アパート（4戸） | 200〜300㎡ | 40〜85万円 | 60〜120万円 |
| 木造アパート（8戸） | 350〜500㎡ | 65〜140万円 | 100〜180万円 |
| 軽量鉄骨（12戸） | 500〜700㎡ | 90〜200万円 | 140〜260万円 |
| RC造マンション（20戸） | 700〜1,000㎡ | 130〜280万円 | 200〜400万円 |
足場費用は外壁塗装全体の費用の30〜40%を占めます。足場を設置するタイミングでシーリング打替えや屋根の点検・補修も同時施工すると、別途足場を組む費用が不要になるためコスト効率が上がります。
室内塗装の費用相場はどのくらいか
壁・天井の塗装費用
室内の壁や天井の塗装は、クロス（壁紙）張替えと並ぶ内装リフォームの選択肢です。コンクリート壁やモルタル壁の物件、あるいはクロスではなくペイントで仕上げている物件で行われます。
塗装とクロス張替えを比べると、同程度の面積であれば塗装のほうがやや高くなるケースが多いです。理由は、塗装は下地処理（パテ埋め・サンダー処理）の工程が多く、乾燥時間も必要なため工期が長くなるからです。
| 工事内容 | 単価目安 |
|---|---|
| 壁・天井塗装（EP：エマルションペイント） | 800〜1,500円/㎡ |
| 壁・天井塗装（AEP：アクリルエマルションペイント） | 1,000〜2,000円/㎡ |
| 下地処理（パテ処理・シーラー塗布） | 300〜600円/㎡ |
| 養生（保護テープ・シート貼り） | 200〜400円/㎡ |
EP（エマルションペイント）は水性塗料で、においが少なく乾燥が速いのが特長です。賃貸物件の室内塗装ではEP系が主流です。面積によっては同グレードのクロスよりも費用が高くなるため、費用の比較をしたうえで工法を選ぶことをお勧めします。クロス張替えの費用と単価の詳細はクロス張替えの費用相場ガイドで解説しています。
鉄部塗装の費用相場
鉄部塗装は見落とされがちですが、錆の発生を防ぎ建物の美観と耐久性を維持するうえで重要なメンテナンスです。鉄部には、PS（パイプシャフト）扉・玄関ドア・手すり・フェンス・外階段・駐輪場の柱などが含まれます。
| 鉄部の種類 | 単価目安 |
|---|---|
| PS扉（パイプシャフト扉） | 1,500〜3,000円/枚 |
| 玄関ドア（両面塗装） | 15,000〜35,000円/枚 |
| 手すり（丸型・角型） | 1,000〜2,500円/m |
| 外階段（踏み板含む） | 2,000〜4,500円/㎡ |
| フェンス・ガレージ扉 | 2,500〜5,000円/㎡ |
鉄部塗装は**ケレン作業（錆落とし・素地調整）**の有無で費用が変わります。錆が進行している場合はケレン作業が不可欠で、これを省いて塗装すると新しい塗膜が密着せず、数年で剥離します。見積もりの際は「ケレン作業込み」かどうかを必ず確認してください。
塗装が必要なサインをどう見極めるか
外壁の劣化サイン3種類
外壁の塗装時期は、「何年経ったか」だけで判断するのではなく、実際の劣化状態で確認することが重要です。以下の3つのサインが出ていたら、塗装の検討を始めるタイミングです。
**チョーキング（白亜化）**は、外壁を手で触ると白い粉が付着する現象です。塗膜が紫外線で劣化し、顔料が粉状になって浮き出た状態です。防水性が低下しており、放置するとひび割れ・雨漏りへと進みます。最もわかりやすい劣化サインのひとつです。
**クラック（ひび割れ）**は、塗膜やモルタルに生じた亀裂です。0.3mm未満のヘアクラックは美観上の問題が中心ですが、0.3mmを超えると雨水が浸入し建物内部にまで影響します。深いクラックは塗装だけでは対処できず、シーリング補修や左官補修が必要です。
色褪せ・剥がれは、塗膜の紫外線劣化が進んだ状態です。特に南向きの壁面や屋根に接する部分から先に劣化が進みます。色ムラが目立ち始めたら、塗膜の防水性能が落ちているサインです。
室内・鉄部の劣化サイン
室内塗装の塗り替えが必要な状態は、主に「剥離・チョーキング・汚染」の3つです。壁面や天井の塗膜が浮いてきた、触ると粉が付く、汚れを洗っても落ちないといった状態が目安です。
鉄部の場合は錆の発生が最大のサインです。錆が表面の点錆（てんさび）の段階であれば、ケレン作業と塗装で対処できます。錆が鉄板の内部まで進行すると、塗装だけでは対処できず部材交換が必要になります。錆を発見したら早期に対応することが、修繕コストを最小に抑える最善策です。
国土交通省「建築物のリフォーム・リニューアル調査報告書」によれば、建物外装の補修費用は初期段階で対応した場合と比べ、放置・進行後に対応した場合で修繕コストが3〜5倍以上に膨らむ事例が報告されている。「まだ大丈夫」という先送りが、結果的に最も高くつく判断になります。
原状回復の塗装とバリューアップの塗装は何が違うのか
原状回復の範囲の塗装
賃貸物件における塗装を「原状回復」と「バリューアップ」に分けて考えることが、費用負担の整理とオーナーさんへの説明の起点になります。
原状回復の範囲に当たる塗装は、借主の故意・過失や経年劣化で損傷した部分を元の状態に戻す工事です。例えば、室内の壁に入居者が貼ったポスターで塗膜が剥がれた箇所の部分塗装、鉄部の錆落としと再塗装がこれにあたります。
ただし、外壁塗装は経年劣化に伴うメンテナンスとしての性格が強く、借主に費用を請求できるケースはほとんどありません。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省）」でも、建物外部のメンテナンスはオーナー負担が原則とされています。原状回復の費用負担の考え方については原状回復の費用相場ガイドで詳しく解説しています。
バリューアップとしての塗装
バリューアップとしての塗装は、物件の価値向上を目的として行うものです。外壁を現代的な色に塗り替えて外観を一新する、室内のアクセントカラーを取り入れる、鉄部を美観の高い仕上げにするといった工事がこれにあたります。
費用対効果の判断基準は明確です。「この塗装で家賃をいくら上げられるか」「空室期間を何日縮められるか」という数字で評価します。関東の賃貸物件では、外壁を明るいカラーに塗り替えることで内見数が増え、募集期間が平均15〜20日短縮できたというケースもあります。
空室対策としての外観リフォームの効果については空室対策プチリノベの考え方も参考になります。
塗装工事の見積もりで何を確認すべきか
見積もりの構成要素を把握する
塗装工事の見積書は項目が多く、内容を理解しないまま発注するとトラブルの原因になります。外壁塗装の見積もりには以下の項目が含まれているかを必ず確認してください。
| 項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 足場架設・解体 | 外壁全面の足場設置と撤去 | 600〜900円/㎡ |
| 高圧洗浄 | 塗装前の汚れ・旧塗膜除去 | 200〜400円/㎡ |
| 下地処理 | ひび割れ補修・シーリング打替え | 600〜1,200円/m |
| 塗装（3工程） | 下塗り・中塗り・上塗りの3回塗り | グレードによる |
| 養生 | 窓・基礎等の保護 | 150〜300円/㎡ |
3工程塗装（下塗り・中塗り・上塗り）は塗装の品質を担保するための基本仕様です。見積もりに「2回塗り」としか書かれていない場合は要注意です。下塗り（プライマーまたはシーラー）を省いた施工は密着性が低く、数年で剥離するリスクがあります。
相見積もりで単価を比較する方法
塗装工事は業者によって単価の幅が大きく、同じ仕様でも30〜50%以上の開きが出ることがあります。相見積もりを取る際の比較ポイントは3つです。
塗装面積の計算方法。外壁の塗装面積は「建物外周 × 軒高」から窓・扉の面積を引いて計算しますが、業者によって計算方法が異なり、同じ建物でも面積の出し方に違いが出ます。面積の根拠となる計算書を開示してもらうことが重要です。
使用塗料の品番の明示。「シリコン塗装」と書かれていても、塗料メーカー・品番によって性能・価格は大きく異なります。見積もり段階で使用予定塗料のメーカー名と品番を確認し、カタログスペックと照合してください。
施工保証の有無と期間。塗装工事には5年・10年の施工保証を設けている業者があります。保証内容（どのような不具合が対象か）を確認したうえで比較してください。保証があっても「自然劣化は対象外」とされているケースが多く、実質的な保証範囲の確認が必要です。
見積書の各項目の見方については見積書の読み方ガイドも合わせてご確認ください。
オーナーへの塗装提案はどう組み立てるか
数字で費用対効果を見せる方法
管理会社さんがオーナーさんへ塗装工事を提案するとき、最も効果的なのは「コストとリターンを数字で示す」ことです。「見た目が良くなります」という抽象的な説明では承認が取りにくいですが、数字を使うと意思決定が早くなります。
例えば、外壁塗装を先送りにした場合の損失比較を示す方法があります。
- 現在の外壁塗装費用：150万円（シリコン塗装、アパート8戸）
- 2年後にクラックが進行してから補修＋塗装：220〜280万円（下地補修費が追加）
- 5年後に雨漏りが発生した場合の補修：350万円〜（内部補修含む）
この3段階の数字比較を示すことで、「今やったほうが結果的に安い」という判断材料を提供できます。LinKでは、こうした費用試算をオーナーさん向けの説明資料として管理会社さんと一緒に作成することもあります。
工事タイミングの提案ポイント
塗装工事の提案タイミングとして効果的なのは3つのタイミングです。
築10〜15年目の大規模修繕の機会。アパート・マンションの大規模修繕は通常12〜15年サイクルで計画されます。外壁塗装・防水工事・鉄部塗装をまとめて施工することで、足場費用を1回で済ませるコストメリットがあります。
退去後の空室期間。外観の塗り替えは内見時の第一印象を大きく変えます。空室が続いている物件で外観リニューアルを提案し、内装リフォームと組み合わせると、オーナーさんの意思決定を引き出しやすくなります。
相見積もりの取得後。複数社の見積もりを取ったうえで管理会社が推薦する業者を紹介する形だと、オーナーさんに「費用の妥当性を確認している」という信頼感を与えられます。LinKでは60社以上の協力会社ネットワークから物件に合う専門業者に直接発注しているため、中間マージンを排除した価格で提案が可能です。
よくある質問
Q. 外壁塗装の工期はどのくらいかかりますか？
A. アパート（4〜8戸規模）で7〜14日、小規模マンション（12〜20戸）で14〜21日が目安です。天候に左右されるため、塗装作業は雨天中断があります。工程は足場設置→高圧洗浄→下地処理→塗装（3工程）→足場解体の順で進み、乾燥養生期間が塗装工程ごとに必要です。梅雨時期・真夏・真冬は施工品質に影響するため、春・秋の施工が品質面では最適です。
Q. 室内塗装とクロス（壁紙）張替えはどちらが安いですか？
A. 同じ面積であれば、クロス張替えのほうが費用は安くなるケースがほとんどです。クロス張替えは量産品で800〜1,000円/㎡ですが、室内塗装は下地処理込みで1,100〜2,100円/㎡になります。ただし、コンクリート壁やモルタル壁の物件はクロスの施工が困難なため塗装が選択肢になります。塗装仕上げは独特の質感があり、差別化を図りたい物件での採用も増えています。
Q. 鉄部の錆が出てから塗装しても対処できますか？
A. 錆の進行度次第です。表面の点錆（てんさび）であれば、ケレン作業（錆落とし）を行ったうえで錆止め塗料を塗布し、その上に仕上げ塗料を重ねることで対処できます。ただし、錆が鉄板の内部まで食い込んで孔食（こうしょく）が発生している場合は、塗装だけでは不十分で部材交換が必要です。錆を発見した段階で早期に対応することが、修繕費を最小限に抑える最善策です。放置するほど最終的な修繕コストは膨らみます。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464