水回りリフォームの費用相場は？ キッチン・浴室・トイレ別に現場のプロが解説
退去が出るたびに「水回り、どこまで直すか」で迷っていませんか？
結論から言うと、水回りの工事判断は「原状回復の範囲か、バリューアップか」を切り分けることで整理できます。原状回復はキッチン周りで2〜5万円、浴室で1〜3万円、トイレで1〜2.5万円が関東一都三県の目安。バリューアップは設備の種類と築年数で判断基準が変わります。
この記事では、キッチン・浴室・トイレそれぞれの工事内容と費用の目安、設備交換のタイミング判断、そして「やりすぎ」と「やらなすぎ」の見極め方を、現場目線で具体的な数字とともにお伝えします。
原状回復とバリューアップは何が違うのか
原状回復の定義と費用負担
水回りの工事を考えるとき、「原状回復」と「バリューアップ」の2つを混同しないことが判断の起点です。
原状回復は、入居者が使用したことによる汚損・損耗を、借りた時点の状態に戻す工事です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が基準になりますが、経年劣化にあたるものは基本的に貸主（オーナー）負担、入居者の故意・過失による損傷は借主負担という原則です。
具体的には、通常の使用で生じた水栓の劣化や壁紙の日焼けは経年劣化としてオーナー負担。一方、入居者がぶつけて割った洗面台や、掃除を怠って生じたひどいカビは借主負担になる可能性があります。
バリューアップ（グレードアップ工事）の考え方
バリューアップは、元の状態を超えて物件の価値を高める工事です。古い2ハンドル水栓をシングルレバー混合水栓に交換する、普通便座をウォシュレットに換えるといった工事がこれにあたります。
費用は全額オーナー負担ですが、家賃の引き上げや空室期間の短縮で回収できる可能性があります。バリューアップの判断は「この工事で家賃をいくら上げられるか、または空室期間を何日縮められるか」という費用対効果で行います。
この区分けを頭に入れておくと、見積もりの各項目が「原状回復として必要な工事」なのか「投資としてのバリューアップ」なのかを整理でき、オーナーさんへの説明もスムーズになります。
キッチンの工事内容と費用はどのくらいか
原状回復の範囲（2〜5万円）
キッチンは内覧時に特に視線が集まる場所です。原状回復の範囲で行う主な工事は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用目安（関東一都三県） |
|---|---|
| CF（クッションフロア）張替え | 3,000〜4,500円/m² |
| 換気扇クリーニング or 部品交換 | 5,000〜15,000円 |
| シンク磨き上げ | 3,000〜8,000円 |
| コンロ周りクリーニング | 3,000〜5,000円 |
1K〜1DKのキッチン周りで合計2〜5万円程度が目安です。
見落とされやすい水栓交換（1.5〜3万円）
見落とされがちなのが水栓（蛇口）の交換です。シングルレバー混合水栓（1本のレバーで温度と水量を調整できるタイプ）が今の標準ですが、古い物件では2ハンドル式が残っていることがあります。
交換費用は工賃込みで1.5〜3万円。これだけで内覧時の印象がかなり変わります。2ハンドル式が残っている物件は、退去のタイミングで交換を検討する価値があります。
11年の現場経験から言えること
キッチンのシンク回りが「古くて黒ずんでいる」物件は、どれだけ他の部屋がきれいでも内覧者の反応が鈍い。これは11年この業界にいて一貫して感じていることです。磨き上げで解決できる汚れは、3,000〜8,000円で対処する価値があります。
シンクの汚れがステンレスの腐食まで進んでいる場合は、磨きでは対処できません。その場合はシンク交換（3〜8万円）またはコーティング補修（1.5〜3万円）が選択肢になりますが、費用対効果はオーナーさんと相談の上で判断します。
浴室の工事内容と費用はどのくらいか
コーキングの打ち直し（1〜2万円）
浴室の劣化でもっとも多い相談は、コーキング（目地やパーツの隙間を埋めるシリコン素材）のカビです。
コーキングのカビは、表面だけ漂白しても根は残っています。正しい処置は打ち直し（古いシリコンを除去して新しく充填する作業）で、費用は浴室1室あたり1〜2万円。見た目がまるで変わるので、費用対効果の高い工事のひとつです。
カビの根が残った状態でそのまま入居者を迎えると、数ヶ月で黒カビが再発し、入居者からのクレームにつながります。退去のタイミングで確実に打ち直しておくことを強くお勧めします。
鏡の水垢除去と交換判断（1〜3万円）
鏡の水垢（ウロコ状の白い曇り）は、専用のダイヤモンドパッドや薬剤で除去できるケースと、取り切れないケースがあります。
鏡交換の目安は「クリーニングを2回やっても変わらない」とき。鏡単体の交換費用は1〜3万円（サイズによって変動）です。築15年以上の物件で鏡のウロコが取れない場合は、クリーニング費用を重ねるよりも交換したほうが結果的にコストを抑えられます。
シャワーヘッド交換の費用対効果（0.5〜1.5万円）
シャワーヘッドの交換は、バリューアップの中でも費用対効果が特に高い工事です。節水・低水圧対応のものに換えるだけで体感が大きく変わり、工賃込みで0.5〜1.5万円から対応できます。
入居者にとっては毎日使うものなので、古く汚れたシャワーヘッドは内覧時の印象を大きく下げます。費用の割に効果が大きい工事として、退去時に検討する価値があります。
トイレの工事内容と費用はどのくらいか
原状回復の範囲（1〜2.5万円）
トイレで原状回復として必ず行うのは、CF（床材）の張替えと清掃です。尿石（便器内の黄色い固着汚れ）がひどい場合は薬剤処理も必要になります。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| CF張替え（トイレ） | 5,000〜10,000円 |
| トイレ清掃（尿石除去含む） | 5,000〜15,000円 |
| 巾木（はばき）交換 | 3,000〜5,000円 |
巾木——壁と床の境目に取り付ける細長い部材——は見落とされやすいポイントです。黄ばみや変形が進んでいる場合は、CF張替えのタイミングで同時に交換するのが効率的です。別のタイミングで発注すると、職人の出張費が二重にかかります。
ウォシュレット化の判断基準（3〜8万円）
便座のウォシュレット化は、今や多くの管理会社さんが判断に悩む工事です。工賃込みで3〜8万円（機種によって幅があります）かかりますが、入居者アンケートではウォシュレット「必須」とする方の割合が年々上がっています。
特に1LDK以上の物件では、ウォシュレットなしだと候補から外れるケースが増えてきました。1Kの単身向けでも、若い入居者層を中心にウォシュレットの有無が物件選びの判断材料になっています。
普通便座が残っている物件は、空室が長引く前に交換を検討する価値があります。家賃8万円の物件で1ヶ月空室が続けば8万円の損失。ウォシュレット化の費用が5万円なら、入居を1ヶ月早めるだけで元が取れる計算です。
設備交換のタイミング目安を知っておく
主要設備の寿命一覧
設備には寿命があり、「壊れてから換える」より「退去のタイミングで計画的に換える」方が、職人の手配・工期・コストすべてでメリットがあります。
| 設備 | 交換目安 | 交換費用の目安 |
|---|---|---|
| 給湯器 | 15年前後 | 10〜20万円 |
| エアコン | 10〜12年 | 5〜15万円（機種・容量による） |
| 浴室換気乾燥機 | 10〜15年 | 5〜10万円 |
| 水栓（蛇口） | 10〜15年 | 1.5〜3万円 |
| ウォシュレット | 7〜10年 | 3〜8万円 |
給湯器の計画的交換が最も効果的
給湯器は15年前後が交換の目安です。故障してから換えると、「入居者がお湯を使えない」という緊急事態になり、緊急手配のコスト増・入居者のクレーム・場合によっては仮住まいの手配まで必要になります。
退去のタイミングで製造年数を確認し、12〜13年を超えていたら次の退去が出る前に交換を検討するのが現実的です。入居中の交換は入居者との日程調整が必要ですが、退去中であれば自由に作業できます。
エアコンと浴室換気乾燥機
エアコンは10〜12年、浴室換気乾燥機は10〜15年が目安です。エアコンは冷暖房の効きが落ちてきたら要注意で、特に夏場に入居者からクレームが入るリスクがあります。浴室換気乾燥機は音がうるさくなったり、乾燥機能の効きが弱くなったりしたら交換時期のサインです。
「やりすぎ」と「やらなすぎ」をどう見極めるか
空室損失で逆算する判断方法
正直に言うと、この見極めが一番難しい。しかし、判断のフレームワークはシンプルです。
やらなすぎで起きることは、空室期間の長期化です。競合物件が新しい設備を備えている中で、内覧者の選別から漏れ続けると、最終的に家賃を下げる判断を迫られます。
やりすぎで起きることは、回収できないコストの積み上げです。システムキッチンを全交換するような大掛かりな工事は、家賃や立地に見合う物件でなければ費用を回収できません。
判断の基準は「この工事で家賃をいくら上げられるか、または空室期間を何日縮められるか」です。
計算例で考える
家賃8万円の物件で、1ヶ月の空室損失は8万円。年間の管理料収入（5%として月4,000円）を考えれば、管理会社さんにとっても空室は損失です。
- ウォシュレット化 5万円 → 入居1ヶ月短縮で元が取れる
- シャワーヘッド交換 1万円 → 内覧の印象向上、低リスクで投資可能
- システムキッチン全交換 80万円 → 家賃1万円アップでも回収に6年以上
費用対効果を「空室日数で割り算する」視点を持つと、判断がずっとシンプルになります。
迷ったら現地確認で判断する
写真では判断できない情報がある
水回りの工事範囲は、写真だけでは判断がつきません。コーキングのカビが表面だけか根まで来ているか、シンクの傷が磨き対応か補修が必要かは、実際に現地で見ないとわからないことがほとんどです。
LinKでは、退去後の現地調査から工事完了まで、代表の吉野が直接管理します。「ここまでやる必要があるか」という判断も含めて、現場でご相談いただけます。写真だけで見積もりを出して、後から追加費用が発生するというリスクを、現地調査で最小化しています。
よくある質問
Q. 水回り全体の原状回復費用は、1Kでどのくらいですか？
A. キッチン・浴室・トイレの原状回復を合わせると、1Kで5〜12万円が関東一都三県の目安です。内訳はキッチン周り2〜5万円、浴室1〜3万円、トイレ1〜2.5万円。損傷の程度と築年数で変動しますが、この範囲に収まるケースがほとんどです。
Q. 水栓やウォシュレットの交換は、入居者に費用を請求できますか？
A. 原則として、設備の経年劣化による交換はオーナー負担です。ただし、入居者の故意・過失で破損した場合は借主負担を求めることができます。水栓のレバーを乱暴に扱って折った、ウォシュレットに異物を落として故障させた、といったケースです。国土交通省のガイドラインに基づいて、損傷の原因を確認してから判断してください。
Q. バリューアップ工事は確定申告で経費にできますか？
A. 税務上、20万円未満の修繕は「修繕費」として一括経費計上できるケースが多いです。20万円以上の場合は「資本的支出」として減価償却の対象になる可能性があります。水栓交換やウォシュレット設置は単体で20万円を超えることは稀なので、修繕費として計上できるのが一般的です。ただし、詳細は税理士にご確認ください。