埼玉県の原状回復事情｜さいたま・川口・草加エリアの相場

「埼玉の物件を東京の業者に依頼すると出張費が別途かかると言われた」「さいたま市と川口市で同じ間取りの物件なのに、業者によって見積もりが2倍近く違う」——埼玉エリアで複数物件を管理されている担当者から、こういった相談をよくいただきます。

結論からいうと、埼玉県の原状回復費用は東京23区と比べて10〜25%程度安い傾向があります。ただし、エリアによって差があり、川口市のように東京に隣接するエリアでは東京並みの相場になる物件も少なくありません。

この記事では、さいたま市・川口市・草加・越谷を中心とした埼玉県主要エリアの費用相場、東京との比較、埼玉ならではの賃貸市場事情、そして管理会社が業者を選ぶ際の判断基準を解説します。

埼玉県の賃貸市場と原状回復の現状

京浜東北・埼京・東武線沿線で異なる物件特性

埼玉県の賃貸市場は、主要路線ごとに物件の性格が大きく異なります。路線の特性を理解しておくことで、原状回復の費用感を正確につかみやすくなります。

京浜東北線沿線（川口・蕨・浦和・大宮）: 東京都心への直通アクセスが最も良く、単身〜DINKS向けの築浅マンションが多いエリアです。特に川口市は東京都北区・足立区に隣接しており、23区と遜色ない家賃水準の物件も存在します。設備グレードが高めの物件も多く、クロス（壁紙）張替えやCF（クッションフロア）交換のほか、設備修繕を含む原状回復になるケースがあります。

埼京線沿線（与野・北与野・武蔵浦和・戸田公園）: 川越方面から渋谷・新宿まで直通で結ぶ路線で、単身〜ファミリーまで幅広い需要があります。さいたま市内の物件が多く、物件の新旧が混在するエリアです。築10〜25年程度の物件が原状回復の主な対象になります。

東武スカイツリーライン・東武伊勢崎線沿線（草加・越谷・春日部）: 都心からやや距離があるため、家賃水準は低め傾向です。ファミリー向けの物件が多く、退去時の原状回復は間取りが広い分、絶対額が大きくなりやすい特徴があります。また築年数の古い物件の比率が高く、下地補修を伴うケースが増えます。

埼玉県の賃貸市場が抱える構造的課題

埼玉県の賃貸市場で管理会社さんが直面している問題のひとつが、新築アパートの供給過多と空室率の上昇です。国土交通省の住宅着工統計によると、埼玉県の貸家着工数は全国でも上位水準で推移しており、特に外環道沿いや主要駅周辺では新築物件の供給が続いています。

供給過多の状況では、原状回復後の空室期間が長くなるリスクがあります。退去から次の入居者が決まるまでの期間が延びると、管理会社さんにとっては「原状回復を早く・安く仕上げたい」という圧力が高まります。一方で、コストを削りすぎると内見時の印象が悪くなり、さらに空室が長期化するというジレンマが生じます。

原状回復費用の全体像については原状回復の費用相場と内訳ガイドで詳しく解説しています。

エリア別の原状回復費用相場

さいたま市の相場感

さいたま市は浦和・大宮・与野・岩槻などが合併した政令指定都市で、埼玉県内では最も人口が多く、賃貸需要も安定しています。大宮・浦和・北浦和・与野など複数の生活圏があり、それぞれ物件のグレードや築年数の傾向が異なります。

間取り	原状回復費用の目安	主な工事内容
1K	3〜5万円	クロス張替え、CF交換、クリーニング
1LDK	5〜8万円	同上＋建具補修
2LDK	8〜14万円	各室クロス、床材交換、水回りクリーニング
3LDK	12〜20万円	全室対応＋設備補修

大宮駅周辺の物件は、さいたま市内でも設備グレードが高い傾向があります。タンクレストイレやシステムキッチンなどグレードの高い設備が導入されている物件では、退去時の設備修繕費用が加算されることがあります。浦和・北浦和エリアは文教地区的な性格もあり、単身学生向けの築古物件も一定数存在します。

費用幅は入居年数・損傷度合い・業者の中間マージン構造によって変動します。同じ1Kでも入居者が3年居住した場合と6年居住した場合では、自然損耗（経年劣化）として認定される範囲が変わり、入居者負担額も異なります。経年劣化と原状回復の考え方を合わせてご確認ください。

川口市の相場感

川口市は東京都足立区・北区・荒川区に隣接しており、埼玉県内でも最も東京に近いエリアのひとつです。通勤利便性の高さから家賃水準は高めで、原状回復費用も他の埼玉エリアと比べてやや高い傾向があります。

間取り	原状回復費用の目安	特記事項
1K	3〜5万円	駅近・築浅は設備グレード高め
1LDK	5〜9万円	東京隣接エリアは相場がやや高め
2LDK	8〜15万円	川口・西川口・蕨エリアで若干差あり
3LDK	12〜22万円	ファミリー向け分譲賃貸は高くなる傾向

川口市の注意点は、物件の新旧格差が大きいことです。川口駅・西川口駅周辺には築浅・高グレードのマンションが多い一方、やや離れたエリアには高度経済成長期に建てられた築40〜50年の木造・鉄骨アパートも存在します。築古物件では、退去時にクロス下地の補修や床の張替えが必要になるケースが増え、費用が当初の見積もりより膨らみやすい傾向があります。

また、鋳物産業の歴史を持つ川口市は、製造業系の入居者が多かった時代の古い物件が今も残っています。こうした物件では、煙草の汚れや独特の汚損が見られることもあります。タバコによる損傷の原状回復費用と入居者負担の考え方も参考にしてください。

草加・越谷エリアの相場感

草加市・越谷市は東武スカイツリーライン沿線に位置し、都心からは北千住経由で30〜40分程度のエリアです。さいたま市・川口市と比べて家賃水準が低く、原状回復費用の相場も全体的に抑えられています。

間取り	原状回復費用の目安	特記事項
1K	2.5〜4.5万円	さいたま・川口より若干低め
1LDK	4〜7万円	築古物件の比率が高い
2LDK	7〜12万円	下地補修が必要なケースが増える
3LDK	10〜17万円	ファミリー向けで絶対額は大きい

草加・越谷エリアは学生需要も一定程度あり、大東文化大学・獨協大学などの通学圏に位置する物件が含まれます。学生向けの物件は短期退去と入れ替わりが多い傾向があり、原状回復の件数が多くなる管理会社さんも少なくありません。件数が増えるほど、各案件の費用を適正に管理することの重要性が高まります。

東京23区との費用比較

埼玉は東京より10〜25%安い傾向

埼玉県主要エリアの原状回復費用は、東京23区と比較して全体的に10〜25%程度低い傾向があります。エリアによって差があり、川口市では差が小さく（10〜15%程度）、草加・越谷エリアでは差が大きくなります（15〜25%程度）。

人件費の差: 埼玉の職人は東京23区の職人と比べて単価が抑えられているケースが多くなっています。ただし、腕のある職人の絶対数が多いわけではなく、繁忙期（3月前後の退去シーズン）には職人の確保が難しくなることもあります。

物件グレードの差: 山手線内側のような高グレード設備（タンクレストイレ・無垢フローリング・大理石調タイルなど）が埼玉では比較的少なく、設備交換を伴う高額案件が出にくい傾向があります。ただし大宮駅周辺・川口駅前など高グレードのマンションが集中するエリアでは、東京並みの費用が発生することもあります。

競合構造の差: 東京23区では対応業者が多く、相見積もりによる価格競争が起きやすい環境です。埼玉では業者の選択肢が限られるエリアもあり、競争原理が働きにくい面があります。

工種別の費用比較（東京23区 vs 埼玉）の目安は次のとおりです。

工種	東京23区の目安	埼玉の目安	差の目安
クロス（壁紙）張替え	900〜1,300円/m²	750〜1,100円/m²	10〜20%低め
CF（クッションフロア）張替え	2,800〜4,500円/m²	2,400〜3,800円/m²	10〜20%低め
ハウスクリーニング（1K）	18,000〜35,000円	15,000〜28,000円	15〜25%低め
ハウスクリーニング（2LDK）	35,000〜60,000円	28,000〜50,000円	15〜25%低め

東京23区の費用相場の詳細については東京23区の原状回復事情と費用相場の解説記事を参照してください。

「埼玉だから安い」が成立しないケース

埼玉だからといって必ずしも安くなるわけではありません。以下の状況では東京と同等か、それ以上の費用になることがあります。

川口・蕨など東京隣接エリアの高グレード物件: 川口駅周辺のタワーマンションや、鳩ヶ谷・南鳩ヶ谷エリアの分譲賃貸では、設備グレードが高く東京23区と同等の費用が発生します。

埼玉に拠点を持たない業者に頼む場合: 東京の業者が埼玉対応をする際、「出張費」「交通費」が別途発生することがあります。大宮や浦和など主要駅周辺であれば問題になりにくいですが、草加・越谷・春日部など東武線沿線の物件では1〜2万円程度の交通費が加算されるケースも見られます。

業者の中間マージン構造: 費用を最も大きく左右するのは、業者の構造（中間マージンの有無）です。埼玉の業者でも多重下請け構造を持つ業者では、東京と同等かそれ以上の費用が発生することがあります。業者の中間マージン構造の解説記事で詳しく解説しています。

埼玉特有の賃貸事情と原状回復への影響

新築アパート供給過多と空室率の高さ

埼玉県の賃貸市場で近年顕著なのが、新築アパートの供給過多による空室率の上昇です。特に川越・熊谷・久喜など郊外部では、節税目的の新築アパート建設が続いており、既存物件の空室が埋まらない状況が起きています。

空室率が高いエリアでは、管理会社さんにとって原状回復の方針が重要な経営判断になります。コストを抑えすぎて質を落とすと内見時の競争力が下がり、さらに空室が長期化します。逆に適切なコストをかけて原状回復した物件は、内見数の増加・成約率の向上につながります。空室対策としての原状回復とリフォームの判断基準で詳しく解説しています。

学生需要と退去サイクルの速さ

埼玉県には大学・専門学校が多く、浦和・大宮・川口・草加・越谷などの主要エリアには学生向け物件が相当数存在します。大東文化大学（東松山・板橋）、獨協大学（草加）、埼玉大学（さいたま市）などの通学圏には、1Kの単身物件が集中しています。

学生向け物件は3月・4月の退去・入居サイクルが明確で、毎年この時期に集中的に原状回復の案件が発生します。件数が多くなるほど、業者との段取りが重要になります。3月退去ラッシュを乗り切る段取りガイドも参考にしてください。

また、学生入居者は設備の使い方が雑なケースがあり、壁の穴・建具の損傷・床の汚損など、通常使用を超えた損傷が発生しやすい傾向があります。退去立会い時のチェックリストを整備しておくことで、費用負担の判断をスムーズに行えます。

築古物件の多さと下地補修の増加

埼玉県の賃貸市場には、高度経済成長期〜バブル期に建てられた築30〜40年以上の物件が一定数存在します。草加・越谷・川口旧市街など、かつての工業地帯や住宅密集地には、こうした築古物件が多く残っています。

築古物件の原状回復では、クロス張替えの際に下地の状態が想定外に悪いことがよく起きます。

• 石膏ボードが水分・経年で脆化しており、クロスを剥がすと下地に穴が開く
• 以前のリフォーム時に薄いクロスを重ね貼りしており、はがすと下地ごと崩れる
• 木部の腐食や床下の劣化が進んでいるケースも

現場確認なしの写真見積もりや口頭見積もりでは、こうした状況を正確に把握することはできません。「見積もりより追加費用が発生しました」という後出し請求を避けるためには、現場確認を前提とした見積もりを必ず求めてください。経年劣化と入居者負担の考え方については経年劣化と原状回復の考え方で整理しています。

埼玉で業者を選ぶ際の注意点

相見積もりは「内訳付き」で依頼する

複数業者に見積もりを依頼する際は、必ず「工種・数量・単価の内訳を記載してください」と伝えてください。A社が「原状回復一式 10万円」、B社が「クロス3.2万円・CF2.1万円・クリーニング1.8万円・合計7.1万円」という内訳で提示している場合、単純に金額を比較することはできません。

内訳付きで比較することで、「どの工事に費用をかけているか」「どの工種の単価が高すぎるか」が明確になります。一式見積もりしか出せない業者は、費用の検証ができないという意味で発注先として避けることをお勧めします。

業者選びの詳細な判断基準は原状回復業者を選ぶ際の7つのポイントで解説しています。

現場確認を省略する業者に注意

写真や図面だけで見積もりを出す業者には注意が必要です。前述のとおり、築古物件では現場を見て初めてわかる下地の劣化・設備の損耗が多く存在します。

現場確認を前提としない見積もりは、施工後に「当初の想定と違ったので追加費用が必要です」という後出し請求のリスクが高くなります。発注前に「現場確認を無料で行っていただけますか」と確認することが、後のトラブルを防ぐ第一歩です。

埼玉エリアに対応実績があるか確認する

東京に本社を置く業者の中には、「埼玉対応可」と謳いながら実際には遠隔対応や協力会社への丸投げになるケースがあります。埼玉エリアの物件を継続的に担当している実績があるかどうか、具体的な対応エリア・スピード感・担当者の連絡体制を確認してください。

特に3月の繁忙期は、職人の手配が取れず施工が遅延するリスクが高まります。「埼玉の物件を何件担当していますか」「繁忙期でも対応できる体制がありますか」という確認が有効です。

LinKの埼玉エリア対応について

LinKは関東一都三県を対応エリアとしており、さいたま市・川口市・草加市・越谷市を含む埼玉県主要エリアの物件も対応しています。60社以上の専門家ネットワーク（クロス職人・床職人・設備業者等）から、現場に最適な職人に直接発注する体制のため、中間マージンが発生しない構造になっています。

現場確認を前提とした内訳付き見積もりを無料でお出しします。「費用感だけ知りたい」という段階でも対応していますので、お気軽にお問い合わせください。

千葉県の物件の費用感については千葉県の原状回復事情と費用相場でも詳しく解説しています。

よくある質問

Q. さいたま市の物件でLinKに発注した場合、出張費は発生しますか？

A. さいたま市・川口市・草加市・越谷市など埼玉県主要エリアは対応エリア内のため、現場確認・施工ともに別途出張費はかかりません。埼玉県内でも一部エリアは確認が必要な場合がありますので、物件の住所をお知らせいただければ対応可否を即日お伝えします。

Q. 3月の繁忙期でも埼玉の物件に対応できますか？

A. 対応可能です。3月の退去ラッシュは埼玉でも集中しますが、LinKは60社以上の協力会社ネットワークから職人を手配するため、繁忙期でも複数物件の並行対応が可能です。ただし繁忙期は職人の予約が早期に埋まるため、退去が決まった段階でできるだけ早めにご連絡いただけると確実です。目安として2月中のご相談をお勧めしています。

Q. 草加・越谷など東武線沿線の築古物件にも対応できますか？

A. 対応可能です。草加・越谷エリアの築古物件は下地補修が必要なケースが多いため、必ず現場確認のうえで内訳付き見積もりを提出しています。築30〜40年以上の物件でも、実際に現場に入って状況を把握してから施工内容と費用を確定しますので、見積もり後の追加費用が発生しにくい体制を取っています。

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埼玉県の物件の原状回復もLinKにご相談ください。さいたま・川口・草加エリアに対応、内訳付きの見積もりを無料でお出しします。

株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464