空室が決まらない原因は設備じゃない？ 5〜15万円のプチリノベで入居率を上げる方法
「また、あの部屋が決まらなかった」——3ヶ月、4ヶ月と募集をかけても反応がない空室、管理している物件にひとつはありませんか。
結論から言うと、空室が長引く原因は「設備が古い」ことよりも「写真映りが悪い」ことの方が多いです。SUUMOやHOME'Sで物件を探す入居者は、まず写真を見ます。写真でピンとこなければ内見にすら来てもらえない。家賃を下げる前に、5〜15万円のプチリノベで写真映りを変える方が、長期的な収益改善につながるケースがほとんどです。
この記事では、空室が決まらない本当の理由、5〜15万円でできるプチリノベの具体例と費用、オーナーへの提案方法、そして「原状回復ついで」のバリューアップで費用を最小化するコツを解説します。
なぜ空室が長引くのか——「設備」より「見た目」が原因であるケースが多い
ポータルサイトの写真がすべてを決める
「この部屋、古いから仕方ない」と思われがちですが、実際に募集写真を見ると、クロス（壁紙）が黄ばんでいたり、フローリングに黒ずみがあったり、照明が昔の蛍光灯のままだったりすることがほとんどです。
設備そのものが古いというより、写真に映る「第一印象」がネックになっている。SUUMOやHOME'Sで物件を探す人は、1件あたり数秒で写真を見て判断します。写真が暗く古びていると、家賃が多少安くても「なんか……」で流されてしまいます。
家賃を下げるより、施工した方が得なケース
家賃を月5,000円下げると、年間6万円の収益減。5年で30万円。一方、5〜15万円のプチリノベは一度きりの支出で、入居が早まれば空室損失の削減効果もあります。
家賃8万円の物件で2ヶ月空室が続けば16万円の損失。10万円のプチリノベで入居が2ヶ月早まれば、6万円のプラスです。この計算を具体的に示すことで、オーナーさんの判断が変わります。
5〜15万円のプチリノベで何ができるのか
代表的なメニューと費用
原状回復工事のついでに組み込める、費用対効果の高いバリューアップ施工を整理します。すべて関東一都三県の費用目安です。
| 施工内容 | 費用目安 | 効果 |
|---|---|---|
| アクセントクロス（1面のみ色・柄を変更） | 1〜3万円 | 写真映りが劇的に変わる |
| 照明プラン変更（LEDペンダント・シーリング） | 1〜2万円 | 部屋全体が明るくなる |
| 3点ユニットのシート貼り（浴室・洗面） | 2〜5万円 | 古さを一気に解消 |
| CF（クッションフロア）の柄変更 | 面積による（1K: 2〜4万円） | 床の印象で部屋の年代感が変わる |
| シャワーヘッド交換 | 0.5〜1.5万円 | 入居者満足度に直結 |
これらを組み合わせると、20〜25m²の1Kで5〜15万円。部屋の写真映りがかなり変わります。
アクセントクロスの効果が最も高い理由
プチリノベの中で最も費用対効果が高いのがアクセントクロスです。1面だけ色や柄を変えるだけで、部屋全体の印象がまるで変わる。費用は1面で1〜3万円程度。
ポイントは「入口から見える面」に施工すること。部屋に入ったときの第一印象と、ポータルサイトの写真で最も目立つ位置です。グレー系やネイビー系のアクセントクロスは性別を問わず好印象で、写真映りも良好です。
11年この業界にいて、アクセントクロスを入れた物件は写真の反応率が明らかに変わるのを何度も見てきました。特に築15年以上の白いだけの部屋に1面加えるだけで、「リノベ物件」として認識される効果があります。
CF（クッションフロア）の柄変更で年代感を一新
原状回復でCFを張り替えるなら、そのタイミングで柄を変更するのが最も効率的です。追加費用はCFの材料差額分のみで、工賃は原状回復の費用に含まれます。
古い物件に多いベージュ一色のCFを、明るい木目調やヘリンボーン柄に変えるだけで、部屋の年代感が10年新しく見えます。CFの柄変更は材料費の差額で3,000〜5,000円/m²程度の上乗せで対応可能です。
オーナーへの提案はどうすればいいのか
「見積もりを持っていく」のが最速
「バリューアップの提案があるんですが……」と口頭で伝えるより、見積もりを用意してから見せるのが一番早いです。
「家賃を月5,000円下げるか、この工事をするかで迷っています。工事費用の見積もりを取りましたので、ご判断をお願いできますか」——この一言で、オーナーさんは数字を見て選択できます。
管理会社側が「工事するならいくらか」という具体的な数字を持っていると、提案の説得力が格段に上がります。見積もりを取ること自体は無料です。「とりあえず見積もりだけほしい」という使い方で問題ありません。
空室損失の「見える化」が判断を変える
オーナーさんへの提案で最も効果的なのは、空室損失を金額で見せることです。
「現在、空室3ヶ月で24万円の損失が出ています（家賃8万円 × 3ヶ月）。10万円のプチリノベで入居が決まれば、14万円のプラスです」——このような数字を提示すると、オーナーさんの判断基準が「工事費が高い/安い」から「投資として回収できるか」に変わります。
管理会社にとっても、空室が続くことは管理料収入（家賃の5%として月4,000〜5,000円程度）が得られないことを意味します。空室解消は管理会社・オーナー双方にとってのメリットです。
「原状回復ついで」のバリューアップが最もコスト効率が良い理由
職人の段取りが既にある状態で追加する
退去が出たタイミングは、バリューアップの最大のチャンスです。どうせ職人が入るなら、そのついでに付加価値施工を組み込むのが一番コスト効率が良い。
- クロス張替えのついでに、玄関の壁1面をアクセントクロスに変更する
- CF貼り替えのついでに、柄を現代的な木目調にアップグレードする
- ハウスクリーニングのついでに、洗面台のシートコーティングをかける
- 照明器具の交換ついでに、リビングの照明をLEDシーリングにする
職人の段取りが既にある状態で追加するため、出張費や準備費が二重にかからない。これが「ついでバリューアップ」の本質です。別のタイミングで個別に発注すると、同じ工事でも1.5〜2倍のコストになります。
退去のたびに「少しずつ良くなる」物件運用
すべてを一度にやる必要はありません。退去のたびに1つか2つバリューアップ施工を加えていくことで、物件は少しずつ良くなっていきます。
1回目の退去でアクセントクロス（2万円）、2回目の退去でCFの柄変更（3万円）、3回目の退去で照明プラン変更（1.5万円）——3回の退去で合計6.5万円。一括施工と比べてコストを分散しながら、物件の競争力を段階的に高められます。
工事後の写真撮影が、実は一番大事
施工しても写真が変わらなければ意味がない
声を大にして言いたいのが、工事が終わったらすぐに写真を撮り直してくださいという点です。
どんなにいい施工をしても、古い写真のままで募集し続けると意味がない。ポータルサイトに掲載されている写真が古いままでは、入居者からの反応は変わりません。
11年この業界にいて、施工後に写真を更新しない管理会社さんを何度も見てきました。正直に言うと、写真の差が募集結果の7〜8割を決めていると感じています。
写真撮影のポイント
- 時間帯: 窓からの自然光が入る午前〜昼間がベスト
- 照明: 室内の照明をすべてつけた状態で撮影
- アングル: アクセントクロスや新しいCFが映るアングルを選ぶ
- 撮影機材: スマートフォンで十分。広角モードが使えればなお良い
- 枚数: 各部屋の全体写真 + バリューアップした箇所のアップ写真
工事後の写真撮影を、施工のセットとして考えてください。LinKでは施工完了時に撮影のポイントをお伝えすることもできます。
「直す」と「変える」を同じタイミングでやるのが最適解
原状回復は「戻す」だけの仕事ではない
原状回復は「入居前の状態に戻す」仕事です。法律や契約に基づいた義務であり、きちんとやらなければならない。
しかし、「戻す」だけでなく「戻す工程の中で付加価値をつける」ことは可能です。「直す」と「変える」を同じタイミングでやるのが、最もコストが低く、最も効果が高い。これは11年の現場経験上、間違いなくそう言えます。
空室が長引いているとき、まず原状回復業者に「バリューアップも相談できますか？」と聞いてみてください。見積もりと一緒にアイデアを出せる業者であれば、管理会社さんの判断材料が増えます。
LinKでは、原状回復の見積もりと同時に「こうすれば入居率が上がるかもしれない」という提案をするようにしています。押しつけではなく、判断材料として。オーナーさんと管理会社さんが選べる選択肢を増やしたいという考えです。
よくある質問
Q. プチリノベの費用はオーナー負担ですか？
A. バリューアップ工事はオーナー負担です。原状回復（元に戻す工事）と、バリューアップ（価値を高める工事）は区別して見積もりを出します。原状回復費用の一部は入居者負担の場合もありますが、バリューアップ費用は全額オーナー負担が原則です。税務上、20万円未満の修繕は修繕費として一括経費計上できるケースが多いため、オーナーにとっても節税メリットがあります。
Q. アクセントクロスは次の退去時にまた張り替える必要がありますか？
A. 汚損がなければ張り替えの必要はありません。アクセントクロスはあくまで通常のクロスと同じ耐久性を持っています。汚れた場合のみ張替えが必要で、通常は6〜8年の耐用年数があります。次の退去で通常のクロスに戻す必要もなく、むしろアクセントクロスがある状態で次の募集に出したほうが有利です。
Q. 管理戸数が少ない場合でもプチリノベは有効ですか？
A. 有効です。管理戸数が少ない場合、1室の空室が収益に与えるインパクトが大きいため、むしろプチリノベの効果は相対的に高くなります。家賃8万円の物件を10戸管理している場合、1室の空室が1ヶ月続くだけで管理料収入4,000円の損失です。10万円のプチリノベで空室期間を短縮できれば、管理会社にとっても十分なリターンがあります。