ユニットバス交換の費用相場｜3点式から分離型への変更も解説
「ユニットバスが古くて内見者の反応が鈍い。でも交換費用がどのくらいかかるか見当もつかない」——退去後の物件を案内するたびにそんな思いを抱えている管理会社さんは少なくないはずです。
結論から言うと、ユニットバスの交換費用はサイズと施工内容によって50〜150万円の幅があります。コーキング打ち直しや部品交換で延命できるケースも多く、交換の必要性を見極めることが先決です。
この記事では、3点式ユニットバス（トイレ・洗面・浴室が一体型）の交換費用、分離型（バス・トイレ別）への変更費用、サイズ別（0.75坪・1坪・1.25坪）の相場、工事期間と施工時の注意点、そして「交換すべきか延命すべきか」の判断基準まで、実務に使える情報をまとめます。
3点式ユニットバスとは何か、どの物件に多いのか
3点式の構造と賃貸物件での現状
3点式ユニットバスとは、トイレ・洗面台・浴槽が1つのユニット（防水パン）の中にまとめられた設備です。1970〜1990年代に建設された単身者向けアパートや古めの1Kマンションに多く残っています。
スペースを最大限に活用できるという特性から、専有面積が小さい物件のバスルームとして普及しました。しかし現在は、入居希望者の「トイレとお風呂は別がいい」という声が大きく、3点式のままでは物件の競争力を保ちにくい状況になっています。
物件選びの実感として言うと、築20年以上で3点式のままの物件は、同じ家賃帯の分離型物件と比べて内見予約数が明らかに少ない傾向があります。検索条件に「バス・トイレ別」を入れる入居希望者が多いため、SUUMOやHOME'Sの検索結果に表示されにくくなるという影響もあります。
2点式との違いと分類の整理
混乱しやすい点として、「2点式」「3点式」の区分があります。
| 名称 | 構成 | 特徴 |
|---|---|---|
| 3点式 | トイレ＋洗面＋浴槽 | 一体型。築古の単身物件に多い |
| 2点式 | 洗面＋浴槽（トイレ別） | 比較的バス・トイレ別の需要に応えやすい |
| 1点式 | 浴槽のみ | 洗面・トイレが独立。実質バス・トイレ別に近い |
| 分離型 | バス・トイレ・洗面が完全独立 | 現在の新築標準。入居者人気が最も高い |
賃貸物件で交換ニーズが高いのは「3点式 → 分離型（またはセパレート）」への変更です。工事規模が大きいため、費用と工期の見通しをしっかり立てることが重要です。
サイズ別のユニットバス交換費用はどのくらいか
0.75坪（1418サイズ）の交換費用
0.75坪は1Kや1DKの単身者向け物件に多いサイズで、ユニットバスのサイズ表記では「1418」（内寸1400mm×1800mm）が標準です。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 同サイズ・同タイプへの交換（3点式→3点式） | 50〜70万円 |
| 3点式→分離型への変更（間取り変更を伴う） | 80〜130万円 |
同タイプへの単純交換であれば既存の配管を流用でき、工事期間も短く抑えられます。分離型への変更は、トイレを独立させるための間仕切り壁の新設・配管の引き直しが必要になるため費用が大幅に増えます。
内訳の目安は、ユニットバス本体が25〜40万円、解体撤去が10〜15万円、設置工事・配管工事・内装（クロス・床）仕上げが合計15〜30万円です。
1坪（1618サイズ）の交換費用
1坪（内寸1600mm×1800mm）はファミリー向け物件でも使われる標準的なサイズです。1Kの広めのタイプや、1DK・1LDKに設置されているケースが多いです。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 同サイズへの交換 | 60〜90万円 |
| 3点式→分離型への変更 | 90〜150万円 |
本体価格がサイズに比例して上がるほか、解体・設置の手間も増えます。分離型への変更では独立トイレスペースの確保が必要で、専有面積の配分によっては浴室スペースが狭くなるケースもあります。施工前に設計図面で寸法を確認することが重要です。
1.25坪（1620・1624サイズ）の交換費用
1.25坪以上のユニットバスは、2LDK以上のファミリー向け物件や分譲マンションの賃貸転用物件に多いサイズです。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 同サイズへの交換 | 80〜120万円 |
| グレードアップ交換（追い焚き・浴室乾燥機付き） | 100〜150万円以上 |
このサイズになると、追い焚き機能や浴室乾燥機・ミストサウナ機能を搭載した機種への交換がバリューアップとして検討対象になります。月額家賃2,000〜5,000円のアップが見込めるケースもあり、費用対効果を試算する価値があります。賃貸設備の耐用年数一覧と設備交換のタイミングも参考にしながら、物件の築年数と設備の状態を総合的に判断してください。
3点式から分離型へ変更するときの工事内容と費用
間取り変更が必要になる理由
3点式から分離型への変更が高額になる最大の理由は、間取りの変更と配管の引き直しです。
3点式のユニットバスは、トイレ・洗面・浴槽が共通の防水パンの中に収まっています。これを分離型にするには、まずユニットバス全体を解体撤去し、トイレを独立したスペース（約0.5〜1坪）に移設する間仕切り壁の新設、トイレ用の排水管・給水管の引き直し、洗面台の独立設置スペースの確保という工程が発生します。
工事費用の内訳は概ね以下の通りです（1Kの0.75坪物件の場合）。
| 工事項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 既存ユニットバス解体・撤去 | 10〜15万円 |
| 新規ユニットバス本体・設置 | 30〜50万円 |
| トイレ独立工事（間仕切り・配管） | 15〜25万円 |
| 洗面台新設 | 8〜15万円 |
| 内装仕上げ（クロス・床・建具） | 10〜20万円 |
| 合計 | 73〜125万円 |
物件の配管経路や床構造によって変動があるため、必ず現地調査の上で見積もりを取ることが必要です。
配管経路が費用を大きく左右する
分離型への変更で特に費用の差が出るのが配管工事です。
コンクリートスラブ（床のコンクリート）に直接配管が埋め込まれているRC造マンションの場合、スラブに穴を開けて配管を引き直す「スラブ貫通工事」が必要になることがあります。この作業はマンションによっては管理組合の許可が必要で、工事可否の確認と申請に時間がかかることがあります。
木造アパートの場合は床下に配管スペースがあるケースが多く、比較的柔軟に配管を変更できます。ただし、1階と上階では配管の引き直しやすさが異なります。
物件ごとの配管状況を確認せずに「分離型に変更できます」と判断するのは危険です。見積もり前の現地調査で確認が必要な最重要項目です。詳しい見積もりの読み方については見積書を正しく読む5つのチェックポイントが参考になります。
工事期間はどのくらいかかるか
タイプ別の工事日数
ユニットバスの交換工事は、入居者がいない状態でなければ施工できません。退去後の原状回復工事と同時に行う場合、工期の計画を先に決めておくことが空室期間を最小化するうえで重要です。
| 工事内容 | 工事日数の目安 |
|---|---|
| 同タイプへの単純交換（3点式→3点式） | 3〜5日 |
| 上位グレードへの交換（同タイプ・設備追加） | 4〜6日 |
| 3点式→分離型への変更 | 7〜14日 |
| 設備追加＋内装フルリフォームを含む場合 | 10〜20日 |
単純交換は、解体1日・組み立て2〜3日・養生・クリーニング1日の計3〜5日が標準です。分離型への変更は、解体・配管工事・間仕切り壁工事・ユニットバス設置・内装・検査という工程が加わるため2週間前後かかります。
材料の発注と納期に注意
ユニットバスは受注生産品が多く、メーカーへの発注から納品まで2〜4週間かかるのが一般的です。退去が決まった時点でメーカーと型番を決め、発注を先行させておくことで工事日程のロスを防げます。
繁忙期（2〜3月）は職人の手配も材料の発注も混み合うため、納期が通常より1〜2週間延びることがあります。3月の退去ラッシュに備える管理会社の原状回復対策で繁忙期の段取り方についても確認しておくと安心です。
ユニットバス交換が必要かどうかの判断基準
耐用年数と延命工事のバランス
ユニットバスの実耐用年数は15〜20年とされています。ただし、これは適切なメンテナンスを行った場合の目安であり、使用状況・素材の品質・日常の清掃頻度によって変わります。
「交換か延命か」を判断するための基準として、以下の視点で評価します。
| 状態 | 対応の目安 |
|---|---|
| コーキングにカビがある（素材は健全） | コーキング打ち直し（1〜2万円）で延命 |
| 浴槽の表面がザラついてきた（エナメル劣化） | コーティング補修（3〜8万円）で対応可能 |
| 排水が詰まりがち（配管の問題） | 高圧洗浄（1〜3万円）で解決できるケースあり |
| 防水パンにひびが入っている | 要交換。漏水リスクがあるため早急に |
| 浴槽の底が変形・破損している | 要交換 |
| 全体的に変色・汚損が著しく回復不能 | 交換を検討 |
コーキングやシャワー水栓の劣化は「交換の前段階のサイン」です。これらの部分補修で5〜10年の延命が可能なケースも多くあります。水回りリフォームの費用相場ガイドも合わせて参考にしてください。
入居率への影響で考える
交換の判断でもうひとつ重要なのが、空室損失との比較です。
たとえば家賃7万円の1Kで、3点式ユニットバスが原因で入居まで2ヶ月余分にかかっているとすると、空室損失は14万円。これが毎年の退去後に続けば、3年で42万円の機会損失です。分離型への変更工事費100万円との比較で考えれば、7〜8年で回収できる計算になります。
同じエリアの競合物件がバス・トイレ別に移行しているなかで、3点式のまま家賃据え置きを続けると、空室期間の長期化→家賃の値下げ→さらなる収益悪化というサイクルに入るリスクがあります。空室対策に使えるリフォームと費用対効果の考え方も参照しながら、中長期の収益計画に組み込んで判断することをお勧めします。
交換工事の際に管理会社が確認すべき注意点
マンションの場合は管理規約の確認が必須
分譲マンションを賃貸に出しているオーナーの物件で、ユニットバスの交換・変更工事を行う場合は、マンションの管理規約に基づく工事申請が必要です。
多くのマンション管理組合では、バリアフリー工事や水回りの変更工事に対して「工事届」または「事前承認申請」を求めています。申請から承認まで1〜2ヶ月かかることもあるため、退去が出たタイミングで管理組合への確認を先行させることが大切です。
承認を得ずに工事を進め、後から是正を求められるケースが実際にあります。管理規約の確認は工事着手前の絶対条件です。
アスベスト含有材への対応
1975年以前に建設された建物では、ユニットバス周囲の断熱材にアスベスト（石綿）が含まれている可能性があります。2006年以降の法改正により、解体工事前にアスベスト含有の事前調査が義務化されています。
築50年前後の物件でユニットバスの解体工事を行う場合は、工事業者に事前調査の実施を依頼してください。アスベスト含有が確認された場合は除去費用が追加になりますが（5〜30万円程度）、適切な処理なしに解体を進めると法令違反になります。
工事中の排水・給水の確認
ユニットバスの解体中は、その部屋の給水・排水が使えなくなります。複数戸共有の配管系統の場合、工事中に他の部屋の給水・排水が止まる可能性があります。
居住中の入居者がいる棟での工事の場合は、事前に工事内容・日程・影響範囲を周知し、使用制限が発生する時間帯を最小化する施工計画を業者と確認してください。原状回復工事全体の流れについては退去後の原状回復フロー完全ガイドで詳しく解説しています。
よくある質問
Q. ユニットバス交換は原状回復の対象になりますか？
A. 経年劣化（15〜20年使用後の老朽化）によるユニットバスの交換は、オーナー（貸主）負担の修繕です。入居者の故意・過失による破損（浴槽に穴を開けた、防水パンを割ったなど）は借主負担となりますが、国交省ガイドラインの減価償却を適用するため、築年数が長い物件では借主負担額がほぼゼロになるケースがほとんどです。交換費用を入居者に全額請求することは原則できません。詳しくは原状回復の経年劣化と費用区分をご参照ください。
Q. 3点式ユニットバスから分離型に変更すると、家賃はどのくらい上げられますか？
A. 物件のエリア・築年数・間取りによって異なりますが、3点式→分離型への変更で月額3,000〜8,000円の家賃アップが見込めるケースが多いです。特にターゲット入居者が単身の社会人層（25〜35歳）の物件では、バス・トイレ別への変更が入居決定率の改善と家賃維持に直結します。工事費100万円で月3,000円アップできれば、約28年で回収できる計算です。家賃アップよりも空室期間の短縮効果の方が先に出るケースが多いため、空室損失との比較で判断するのが現実的です。
Q. 工事期間中に他の原状回復工事を並行して進められますか？
A. はい、可能です。ユニットバス交換中にクロスの張替えやフローリングの補修を同時進行させることで、総工期を短縮できます。ユニットバス工事が終わった後に他の工事を入れると、日程が2週間以上延びることもあります。複数の工事を同時依頼できる業者（または協力会社ネットワークを持つ窓口）に一括発注することで、段取りロスを最小化できます。LinKでは60社以上の協力会社ネットワークを活用し、ユニットバス交換と原状回復工事をワンストップで対応しています。信頼できる原状回復業者の選び方も参考にしてください。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464