管理会社Tips2026-02-20

同時退去の原状回復を効率化する方法｜3月の退去ラッシュ対策

吉

吉野博

株式会社LinK 代表 / 業界歴約11年 / 原状回復・リフォーム専門

「今年も3月が怖い」——管理している物件数が増えるほど、この感覚は強くなります。退去通知が重なり、職人の手配が追いつかず、オーナーからは「早く次を入れてほしい」とプレッシャーがかかる。担当者の業務が一気に膨らむ退去ラッシュは、管理会社にとって年間最大の山場です。

結論から言うと、同時退去の負荷は**「事前の標準化と窓口の集約」で7割削減できます**。退去予測、間取り別の仕様決め、一括発注、並行スケジューリングの4つをセットで動かせば、10部屋同時退去でも担当者1人でさばける体制が組めます。

この記事では、3月退去ラッシュの実態から、同時退去で発生する4つの問題、効率化の5つの方法、繁忙期の単価上昇対策、そして実際に乗り越えた管理会社の事例まで整理します。

3月退去ラッシュの実態——なぜこれほど集中するのか

年間退去の30〜40%が3月に集まる構造

不動産業界の慣行として、契約更新は2年サイクル・春秋に集中する傾向があります。さらに就職・転勤・進学という人生の節目が3〜4月に重なるため、2〜3月に退去通知が一気に届きます。

管理している物件が30戸あれば、通常は月2〜3件ペースの退去が、2〜3月だけで10〜12件に跳ね上がることも珍しくありません。これは同じ期間に通常の4〜5倍の工事対応が必要になることを意味します。

関東一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）では、大手企業の人事異動が3月末に集中するため、この傾向がさらに顕著です。1月中旬から退去通知が積み上がり始め、3月最終週に向けて急勾配で増えていく——このパターンは毎年ほぼ変わりません。

繁忙期と閑散期の需給格差

時期	退去件数の傾向	職人の稼働状況
1〜3月	年間の35〜40%集中	極めてタイト。着工待ち2〜4週間も
4月	やや多い（3月末退去の処理残り）	タイト
5〜9月	閑散期（年間最低水準）	余裕あり。工期も安定
10〜12月	普通〜やや多め	通常。来年の準備期間

この格差が問題の根本です。職人の絶対数は年間を通じて変わらないのに、仕事の量だけが3月に集中します。需要が供給の4〜5倍に膨らめば、工期の遅れと単価の上昇は避けられません。

詳しい繁忙期対策の全体像は繁忙期（1〜3月）の原状回復を乗り切るには？で解説しています。

同時退去で発生する4つの問題とは

問題1: 職人が足りなくなる

退去が10件重なれば、理論上は同時に10現場で職人が動く必要があります。しかし実際には、クロス職人・クリーニング業者・フローリング職人それぞれに「同日に複数現場」は難しい。結果として着工待ちが発生し、工事が終わるまで空室のまま放置される部屋が出てきます。

「業者に電話したら3週間後まで埋まっていると言われた」という声は、繁忙期に管理会社さんから頻繁に聞きます。急いで別の業者を探しても、他の管理会社も同じ状況で競合するため、条件の悪い業者しか残っていないケースも多い。

問題2: 工期が遅延し空室損失が膨らむ

通常期なら退去から完工まで最短8日が実現できるところが、繁忙期には同じ工事内容でも2〜3週間かかることがあります。

家賃7万円の物件で工事が2週間延びれば、機会損失は約3.5万円。10部屋あれば35万円。さらに管理物件のオーナーにとってはその期間の家賃収入が丸ごと消えます。空室損失は「見えないコスト」ですが、積み上がれば工事代金を超えることも珍しくありません。

問題3: 品質が落ちやすくなる

繁忙期は職人も余裕がありません。複数現場を掛け持ちする職人が増え、1現場あたりの作業時間が短くなります。クロスのジョイント（つなぎ目）が浮いている、フローリング補修の色が合っていない——こうした手直し案件は繁忙期に増える傾向があります。

手直しが発生すると工期がさらに延び、次の入居者の入居日にも影響が出る悪循環に陥ります。品質の確認体制については完了検査の進め方も参考にしてください。

問題4: 管理会社の業務がパンクする

退去通知の受付、立会い日程の調整、業者への発注、進捗確認、完了報告、オーナーへの費用説明、入居者との精算——これらが10件分、同時に走ります。1件あたり通常2〜3時間かかる一連の対応が、繁忙期には1人の担当者に30時間分以上のタスクとして降り注ぎます。

担当者が対応しきれず、確認や連絡が遅れると業者との調整ミスにつながり、それがさらなる工期遅延を招く——担当者の疲弊と工事の質の低下が連動するのが退去ラッシュの怖さです。

同時退去の効率化——5つの方法

方法1: 事前の退去予測と職人確保

最も効果的な対策は「先手を打つ」ことです。年間の契約更新日と退去予告期間（通常1〜2ヶ月前）から、年明け時点で2〜3月に退去が集中する物件を予測できます。

具体的なアクション:

時期	やること
11月	1〜3月に更新を迎える入居者をリストアップ
12月上旬	退去の可能性がある部屋の件数を業者に伝え仮枠を確保
退去通知受理後	即日業者に連絡し、スケジュールを確定

「まだ退去が確定していないのに業者に話していいのか」と思うかもしれませんが、仮枠の相談は単なる情報共有です。「○月末に3〜5件退去になりそうです」と伝えるだけで、業者側はスケジュールを確保しやすくなります。退去通知を受けてから業者に電話する管理会社と、事前に動いている管理会社では、繁忙期のスケジュール確保力に大きな差が出ます。

退去通知を受けた後の初動については退去通知を受けたら｜管理会社の初動対応マニュアルで詳しく解説しています。

方法2: 間取り別の標準仕様策定

「この部屋はどこまで直せばいいか」を毎回ゼロから考えていると、10件分の判断が必要になって業務が詰まります。間取り別・築年数別の標準仕様をあらかじめ決めておけば、判断コストが大幅に下がります。

標準仕様の例:

間取り	クロス	クリーニング	フローリング
1K	全面張替え	ハウスクリーニング	補修のみ（損傷なければ）
1LDK	汚損箇所のみ + リビング全面	ハウスクリーニング	損傷3箇所以上で全面
2LDK以上	立会い確認後に判断	ハウスクリーニング	立会い確認後に判断

この表を業者と共有しておけば、立会いが終わった段階で「1K標準プランでお願いします」の一言で発注できます。業者側も毎回ゼロから見積もりを作らなくていいため、見積もりの返却も早くなります。

間取り別の費用相場と工事範囲についてはクロスの費用相場も参考になります。

方法3: 一括発注によるコスト削減

同じ業者に複数件をまとめて発注すると、単価交渉の余地が生まれます。「今月、5件退去になります。まとめてお願いできますか？」という形で相談するだけで、業者側は段取りがしやすくなるため、割引や優先対応を受けられるケースがあります。

一括発注のメリットはコストだけではありません。業者が同エリアの物件を連続で回れるため、移動時間が減り、着工から完工までの実質工期が短縮されます。また、発注先を絞ることで管理会社側の連絡窓口も1本化され、進捗確認のメールや電話が分散しなくなります。

方法4: 並行工事のスケジューリング

原状回復工事の多くは「クリーニング → クロス → フローリング → クリーニング仕上げ」という順序で進みます。ただし、工種によっては複数現場で並行して進めることが可能です。

並行スケジューリングの例（10室同時退去の場合）:

週	A棟3室	B棟4室	C棟3室
第1週	立会い + クリーニング	立会い	─
第2週	クロス + 設備	クリーニング + クロス	立会い + クリーニング
第3週	完了 + 再募集	設備 + 完了	クロス + 設備
第4週	─	再募集	完了 + 再募集

工種別のスケジュール管理の詳細は原状回復工事のスケジュール管理を参照してください。職人の稼働状況を見ながら工事を組み合わせることで、職人のアイドルタイムが減り、全体の工期が短縮されます。

方法5: 業者の窓口を一本化する

同時退去の最大の非効率は「管理する連絡先が多すぎること」です。クリーニング業者、クロス業者、設備業者、フローリング業者にそれぞれ連絡していると、進捗確認だけで1日が終わります。

窓口を一本化した業者（元請け）に丸投げできる体制を整えることで、管理会社の業務負担は劇的に下がります。進捗報告が一元化され、現場での調整も元請けが担うため、担当者は「確認・承認・判断」だけに集中できます。

LinKでは社員2名の体制ながら、60社以上の協力会社ネットワークを活用して複数物件の同時対応を一つの窓口でさばいています。報告の仕組みについては原状回復の進捗報告の仕組みで詳しく解説しています。

また、こうした体制づくりの全体像は管理会社が「丸投げできる」原状回復とは？でまとめています。

繁忙期の単価上昇——いつ・どれだけ上がるのか

繁忙期割増の実態

需要と供給の原則通り、繁忙期は工事単価が上がります。業者によって対応は異なりますが、閑散期と比べると以下の傾向があります。

工種	通常単価	繁忙期（1〜3月）の変動
クロス張替え	1,000〜1,200円/m²	5〜15%程度上昇
ハウスクリーニング（1K）	3〜4万円	5〜10%程度上昇
フローリング補修	3,000〜5,000円/箇所	ほぼ変動なし
全体工事（1K相場）	10〜20万円	上振れリスクあり

「繁忙期割増」を明示している業者もありますが、単価に組み込んで見えにくくしているケースも多い。「今回は繁忙期なので少し上がっています」という一言で済ませているケースもあります。

閑散期に先行手配することでコストを抑える

単価上昇を避ける最も有効な手段は、閑散期（5〜9月）に年間取引を業者と取り決めておくことです。「年間を通じてまとまった件数をお願いする代わりに、繁忙期も単価を固定してほしい」という交渉は、関係が深い業者であれば通じます。

LinKでも年間を通じてお取引いただいている管理会社さんには、繁忙期のスケジュールを優先して確保しています。単発で繁忙期だけ頼んでくる依頼より、通年で発注してくれる管理会社の仕事を優先するのは業者側として自然な判断です。

また、現場ごとの費用の妥当性を判断するための情報として同種工事の単価比較も活用してください。

同時退去を乗り越えた管理会社の事例

事例1: 都内30戸管理の管理会社——3月に9件同時退去

状況: 3月末に9件の退去が重なった。過去の経験から1〜2週間の着工待ちが発生することを見越し、11月時点で業者に「来春は8〜10件退去になる見込みです」と伝えていた。

対策: 12月に業者と一緒に退去予定物件の間取り・築年数を整理し、標準仕様を合意。1月に正式な退去通知が届いた時点で即日発注できる体制を作った。

結果: 9件の工事を3週間で完工。平均空室期間は14日と、前年（平均28日）の半分に圧縮。オーナーへの報告も業者からの写真レポートをそのまま転送する形で対応でき、担当者の業務時間は前年比で約4割削減。

事例2: 千葉県内20戸管理の管理会社——窓口一本化で業務パンクを解消

状況: 以前は工種別に3〜4業者に個別連絡していたため、繁忙期は電話とメールの対応だけで午前中が潰れていた。

対策: すべての工事をLinKに一括依頼する体制に変更。クリーニング・クロス・設備・フローリングの手配はすべてLinK側で行い、管理会社の担当者は進捗確認を1本の連絡先に絞った。

結果: 退去1件あたりの管理担当者の対応時間が2.5時間から0.8時間に短縮。繁忙期でも通常業務をこなしながら退去対応ができるようになり、担当者の残業が大幅に減った。

事例3: 埼玉県内40戸管理の管理会社——標準仕様策定で見積もり待ちゼロ

状況: 每回ゼロから業者に見積もりを依頼していたため、見積もりが返ってくるまで2〜3日かかり、その間工事の手配ができなかった。

対策: 間取り別の標準仕様表を作成し、業者と合意した固定単価で契約。「1K標準プラン:〇〇円」のような形にしておくことで、立会い後即日発注が可能になった。

結果: 立会いから発注まで同日完結が定着。見積もり待ちの3日間がなくなり、着工が実質3日前倒しに。空室損失を日数ベースで削減できた。

空室期間を短縮するための具体策は空室が決まらない原因と対策でも詳しく扱っています。

よくある質問

Q. 退去通知が重なってから業者を探しても間に合いますか？

A. 2〜3月の場合は難しいです。繁忙期の3〜4週間前（1月中旬以降）になると、既にスケジュールが埋まっている業者がほとんどです。「3月末に退去になりそうです」という情報だけでも、11〜12月中に業者に伝えておくことで仮枠が確保できます。退去確定後に正式発注する流れは変わりませんが、スケジュールだけ先に押さえておくことは十分可能です。

Q. 複数業者に並行して発注するのと、1社に一括発注するのはどちらがいいですか？

A. 管理物件が少ない（月5件以下）なら複数業者で比較しながら発注する方法でも回りますが、退去が集中する繁忙期は窓口を1〜2社に絞った方が管理しやすくなります。業者の数が増えるほど連絡先も増え、進捗確認の手間が倍増します。信頼できる業者1社への一括発注は、繁忙期の業務パンクを防ぐ最も実践的な手段です。業者の選び方については原状回復業者を選ぶ7つの判断基準を参考にしてください。

Q. 繁忙期の割増料金はオーナーに請求できますか？

A. 一般論として、繁忙期の割増は市場価格の変動として認められるケースがほとんどです。ただし「なぜ高いのか」という説明ができないとオーナーとのトラブルになります。業者から割増の理由と割合を書面で確認し、内訳付きの見積もりをオーナーに提示することで、ほとんどの場合は納得してもらえます。日常的に見積もりの透明性を保っている管理会社ほど、繁忙期の費用増についても理解を得やすくなります。

3月の退去ラッシュが不安な管理会社さんへ。LinKなら複数部屋の同時対応も窓口ひとつで完結します。

社員2名・協力会社60社以上のネットワークで、関東一都三県の複数物件を並行してさばく体制を整えています。「今年は何件退去になりそうです」という段階でのご相談から、見積もり・発注・完了報告まで一気通貫で対応します。

株式会社LinK / 代表取締役吉野博 原状回復・リフォーム・リノベーション関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464