2025年省エネ基準義務化で賃貸物件に何が変わるか｜管理会社が今すぐ知るべき断熱・BELS・補助金の全体像
「新築で義務化されたのは知っているけど、うちが管理している築20年の物件には関係ない話では？」——そう思っている管理担当者さん、少し立ち止まって考えてほしいことがあります。
2025年4月から、全新築住宅に省エネ基準適合が義務化されました。これは既存賃貸物件への直接の義務ではありません。しかし、新築が「省エネ性能が高いのは当たり前」になった市場で、既存物件が何も変わらなければ競争力は確実に落ちます。入居希望者の比較軸が変わるからです。
この記事では、2025年省エネ基準義務化の内容、既存賃貸物件への影響、省エネ性能表示制度（BELS）の概要、断熱リフォームの費用と補助金、そして原状回復のタイミングで管理会社が提案できる具体的なアクションをまとめます。
2025年の省エネ基準義務化とは何か？
新築住宅に省エネ基準適合が必須になった
2025年4月1日から、新築住宅・建築物に対して省エネ基準（建築物省エネ法に基づく省エネ基準）への適合が義務付けられました。国土交通省が主導した政策で、住宅分野の省エネを加速させる目的があります。
これまでも省エネ基準は存在していましたが、義務ではなく「努力義務」の扱いでした。2025年以降は、基準に適合していない新築住宅は建築確認を通過できなくなります。事実上、2025年以降に建てられた住宅はすべて一定以上の断熱・省エネ性能を持つことになります。
義務化の具体的な中身——断熱等級4以上が最低ライン
省エネ基準の具体的な要件は2つです。
断熱等性能等級（UA値）：等級4以上
UA値（外皮平均熱貫流率）は建物の断熱性能を示す指標で、数値が低いほど断熱性が高くなります。等級4は1999年に制定された旧省エネ基準相当の水準であり、業界では「最低限クリアすべきライン」として位置付けられています。等級は1〜7まであり、等級5以上はZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）基準相当になります。
一次エネルギー消費量等級：等級4以上
給湯・暖冷房・換気・照明などの設備で消費するエネルギーを指標化したものです。高効率給湯器・LED照明・省エネエアコンの採用で数値が改善します。等級4は旧省エネ基準相当であり、こちらも2025年義務化の最低基準です。
なぜ今このタイミングなのか
2050年カーボンニュートラル宣言（2020年）を受け、日本政府は住宅・建築物部門の省エネ化を政策の柱に据えています。住宅は日本のエネルギー消費の約14%を占めるとされており（資源エネルギー庁データ）、新築段階で性能を担保することが長期的な効果につながります。
今後は等級4（2025年義務）→等級5・6（ZEH基準）→等級7（超高断熱）へと基準が段階的に引き上げられる方向性が示されています。2030年代には等級5以上が義務化水準になる可能性が高く、賃貸市場全体がこの流れに引き込まれていきます。
既存賃貸物件への影響はどこに出るか？
直接の義務はないが、市場競争力が変わる
繰り返しになりますが、2025年省エネ基準義務化の対象は「新築住宅」です。すでに建っている築10年・20年・30年の賃貸物件に法的な改修義務は発生しません。
しかし、入居希望者の目線で考えると話は変わります。
2025年以降に供給される新築賃貸は、断熱等級4以上・設備省エネ等級4以上が当たり前の状態です。光熱費の低さ・室内の温熱快適性・結露の少なさ——これらが新築物件の「標準スペック」になります。入居希望者がSUUMOやHOME'Sで物件を比較するとき、省エネ性能が明示された新築物件と、性能表示のない既存物件が並んで表示される状況が加速します。
空室長期化リスクが高い物件の特徴
省エネ性能の低い物件が空室リスクを高める主な要因は3つです。
夏冬の光熱費の高さ：断熱性能が低い物件は冷暖房に多くのエネルギーを消費します。入居前に「夏場の電気代が月2〜3万円になる」とわかると、敬遠されます。
結露・カビ問題：断熱不足の物件は冬に窓や壁の内側で結露が発生しやすく、長期居住でカビ被害に発展します。入居者トラブルの発生→退去→空室という負のループに入ります。
室内の温度ムラ：廊下・脱衣所・リビングで大きな温度差が生まれる「ヒートショック」リスクも、高齢入居者のいる物件では深刻です。断熱性の低い物件は、この観点でも敬遠されるケースが増えています。
賃料への影響はいつ出るか
2026年現在、省エネ性能が直接的に賃料格差を生んでいる事例は首都圏でも限定的です。ただし、BELS表示（後述）の普及と検索フィルター機能の拡充が進めば、2〜3年以内に「断熱等級4以上」を条件にする入居希望者が一定数現れることが予測されます。
先手を打って断熱改善に着手した物件と、対策が後手に回った物件とでは、3年後の競争力に明確な差がつきます。
省エネ性能表示制度（BELS）と賃貸物件の関係
BELSとは何か
BELS（ベルス：Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）は、建物の省エネ性能を第三者機関が評価・認証する制度です。2016年に任意表示制度として整備され、★1〜★5の星マークで省エネ性能を視覚的に示します。★5が最高性能で、ZEH基準以上を意味します。
2024年4月からは、新築住宅・建築物を販売・賃貸する際に省エネ性能ラベルの表示が努力義務となりました。任意ですが、大手ディベロッパーや管理会社を中心に表示が広がっています。
賃貸物件でBELS取得は必要か
現時点では、既存賃貸物件のBELS取得は義務ではありません。ただし、BELSを取得することには2つの実用上のメリットがあります。
入居者への訴求材料になる：「省エネ等級★★★★（断熱等級4相当）」という表示は、光熱費の低さを客観的に証明します。特に単身者・DINKSなど光熱費に敏感な層への訴求に有効です。
補助金・税制優遇に活用できる：BELS評価書が、省エネリフォーム補助金の申請書類として使えるケースがあります。既存物件のBELS取得コストは1物件あたり5〜15万円程度が目安で、補助金を活用した改修工事と合わせると費用対効果が出やすくなります。
管理会社が押さえるべきBELS実務
BELS評価は専門の評価機関に依頼します。評価に必要な情報は「建物の設計図書（断熱材の仕様・厚み・窓の種類）」「設備機器の仕様（給湯器・エアコン・換気設備）」です。築古物件では設計図書が紛失しているケースもあり、現地調査が必要になることがあります。
管理会社の実務としては、オーナーがBELS取得を検討する際の「調整窓口」になることが現実的な役割です。評価機関・設計事務所・施工業者の3者を調整する手間をサポートすることで、オーナーからの信頼が高まります。
断熱リフォームの費用と効果——原状回復のタイミングで提案できる工事
内窓（二重窓）設置：5〜15万円/窓
断熱リフォームの中で最もコストパフォーマンスが高い工事が内窓（二重窓）の設置です。既存の窓の内側にもう1枚の窓を取り付けることで、断熱性能と防音性能を大幅に改善します。
費用の目安は1窓あたり5〜15万円（材料費＋施工費込み）です。窓のサイズ・製品グレードによって変動し、大型の掃き出し窓（ベランダに面した窓）では10〜15万円になるケースが多くなります。
工事の特徴は「壁を壊さずに施工できる」点です。退去後の空き部屋で1日以内に完工できるため、リフォーム期間中の機会損失が最小限に抑えられます。先進的窓リノベ2026（補助金詳細はこちら）との組み合わせで、自己負担額を大幅に圧縮できます。
断熱材の追加（天井・床・壁）：10〜30万円/室
既存の壁・天井・床に断熱材を追加する工事です。壁に断熱材を入れる場合は内壁を一部解体する大掛かりな工事になりますが、天井裏・床下からの施工であれば既存内装を壊さずに対応できます。
天井裏への断熱材吹き付け（グラスウール・吹き付け発泡ウレタン）は10〜20万円程度。床下への断熱材設置は床面積によりますが、1K〜1LDK規模で15〜25万円が目安です。壁の内断熱は解体を伴うため、スケルトン工事（フルリノベ）のタイミングでまとめて施工するのが効果的です。
窓ガラスのペアガラス化（ガラス交換）：3〜8万円/窓
既存のサッシはそのままに、ガラス部分だけをシングルからペアガラス（複層ガラス）に交換する工法です。内窓設置と比べると効果はやや落ちますが、サッシの開口部や見た目を変えたくない場合や、コストを抑えたい場合の選択肢になります。
ただし、アルミサッシ（熱伝導率が高い）をそのまま使うと、ガラス部分の断熱性が上がっても結露がサッシ枠に発生するケースがあります。より高い効果を求める場合は、内窓設置（アルミ+樹脂の断熱サッシ込み）を選ぶ方が合理的です。
補助金制度の活用——省エネ改修で使える主な制度
先進的窓リノベ2026事業（環境省）
内窓設置・窓交換・ガラス交換を対象とした補助制度です。2026年度の補助上限額は1住戸あたり最大100万円（2025年度は200万円から引き下げ）。賃貸物件のオーナーが申請でき、1窓あたり最低でも2〜5万円程度の補助が出ます。
申請手続きは登録業者（補助金対応の施工会社）が代行します。施工会社が登録業者かどうかを事前に確認することが必要です。
みらいエコ住宅2026事業（国交省）
開口部断熱（必須）・躯体断熱（必須）・エコ設備設置（必須）を組み合わせた改修に対して補助が出る制度です。最高水準の断熱改修（断熱等性能等級5以上＋一次エネルギー消費量等級6）を達成すると最大100万円の補助が受けられます。
単独の窓交換ではなく、断熱材・窓・設備をセットで改修する「まとまった工事」に向いた制度です。スケルトンリノベ（フルリフォーム）と組み合わせると最大限に活用できます。
自治体の独自補助金（東京都・各市区町村）
東京都では「既存住宅における省エネ改修促進事業」として高断熱窓・ドア改修に独自補助が設定されており、国の先進的窓リノベと併用できる場合があります。千葉・埼玉・神奈川でも市区町村単位の制度があり、物件所在地によって追加の補助を受けられるケースがあります。
補助金は制度の変更・予算枯渇で利用できなくなることがあるため、最新情報は各省庁・自治体の公式HPで確認が必要です。2026年度リフォーム補助金の全体像も合わせて参照してください。
「省エネ」を入居者への訴求ポイントにする方法
「光熱費が安い物件」は最強の入居者訴求になる
賃貸物件を探す入居者が家賃以外で重視する条件の上位には、常に「光熱費・ランニングコスト」があります。特にエネルギー価格が高止まりしている状況では、「月々の光熱費が〇〇円安くなる」という訴求は直接的な生活費の節約として刺さります。
管理担当者さんが覚えておいてほしい目安として、内窓設置（二重窓化）によって冬場の暖房費は20〜30%削減できるとされています（環境省試算）。1Kで月々2,000〜4,000円の光熱費削減効果があれば、月額で換算すると実質的な家賃割安感につながります。
募集図面への反映方法
物件の省エネ改修が完了したら、募集図面・ポータルサイトへの掲載内容に以下を反映することをオーナーに提案してください。
- 「内窓（二重窓）設置済み」
- 「断熱等級〇（改修後）」
- 「BELS取得済み ★★★★」（取得した場合）
- 「光熱費目安：月〇〇円（改修前比○%削減）」
特に「内窓設置済み」は写真撮影で視覚的に伝えやすく、他物件との差別化がしやすい訴求ポイントです。空室対策のプチリノベと組み合わせると、さらに訴求力が高まります。
入居者に「長く住んでもらう」効果も
省エネ性能が高い物件は、入居者の定着率が高くなる傾向があります。冬場の寒さ・夏場の暑さによる不満が減り、光熱費のストレスも下がるため、退去の動機が生まれにくくなります。
退去率が年間で1件分減るだけで、原状回復費用・空室損失・仲介手数料の合計で40〜80万円以上の損失を避けられます。断熱リフォームへの投資は、リフォーム費用の回収という観点だけでなく、退去抑制による収益安定という側面からも評価できます。
原状回復のタイミングで断熱改善を提案するアプローチ
退去後の空き部屋が最大のチャンス
断熱改善工事のベストタイミングは、退去後の原状回復施工中です。入居者がいない状態での工事になるため、内窓設置・断熱材の施工が可能で、入居者への生活上の影響がゼロになります。
また、原状回復と同時施工にすることで足場代・養生費・諸経費を一括化でき、単独で断熱リフォームを発注するよりも割安になるケースがほとんどです。
LinKの実務では、原状回復見積もりと同時に「バリューアップ・省エネ改善オプション」の選択肢を提示するアプローチを取っています。オーナーさんに判断の機会を作るだけで、実際に断熱改善に踏み切るケースが一定数あります。バリューアップリノベーションの費用対効果も参考にしてください。
優先度の高い物件の見分け方
管理している物件の中で、断熱改善の優先度が高い物件は次の3つの条件で絞り込めます。
築年数が古い（1999年以前）：旧省エネ基準（等級3相当）以下の断熱性能しか持たない物件が多く、内窓設置の効果が大きくなります。
シングルガラス＋アルミサッシの窓：結露が発生しやすく、入居者クレームの温床になっています。内窓設置だけで劇的に改善します。
空室期間が長くなっている：空室が続いている原因の一つに「室内環境」が関係している可能性があります。断熱改善と合わせてデザインリフォームを施工することで、再稼働させた事例も出ています。
オーナーへの提案の切り口
補助金を絡めた提案は、オーナーの判断ハードルを下げる最も効果的なアプローチです。具体的な数字を揃えて提案することがポイントです。
- 工事費の総額（例：内窓2窓設置 合計18万円）
- 補助金額（例：先進的窓リノベ2026で8万円補助）
- 自己負担額（例：実質10万円）
- 光熱費削減効果の試算（例：年間約2.4万円削減）
- 投資回収期間（例：約4年）
数字が揃った状態で提案すると、「やってみようか」という判断が格段に出やすくなります。エアコンの管理コスト最適化と組み合わせた設備更新の提案パッケージにすると、さらに訴求力が高まります。
よくある質問
Q. 2025年省エネ基準義務化は、いつ建てた物件から対象になりますか？
A. 2025年4月1日以降に建築確認申請を行う新築住宅が対象です。それ以前に確認申請が完了していた物件は義務化の対象外となります。既存の賃貸物件（中古・築古）には直接の改修義務はありません。ただし、新築の性能水準が底上げされることで、既存物件の市場競争力は相対的に低下します。
Q. 断熱等級4の物件かどうかを、既存物件で調べる方法はありますか？
A. 確実な方法は、建築士や省エネ評価機関による「省エネ計算」です。設計図書（断熱仕様書・平面図）があれば計算できますが、築古物件では図書が紛失しているケースも多く、その場合は現地調査（断熱材のサンプル採取・窓仕様の確認）が必要になります。簡易的な確認方法として、「1980年以前築＋シングルガラス＋アルミサッシ」の物件は等級2〜3相当と推定できます。
Q. 内窓設置と窓交換（サッシごと）はどちらが効果的ですか？
A. 断熱性能の改善効果は窓交換（ペアガラス＋樹脂サッシ）の方が高くなりますが、費用も内窓設置の1.5〜2倍になります。賃貸物件では、費用対効果の観点から内窓設置（二重窓化）を選ぶケースが多くなります。内窓設置でも、適切な製品を選べば断熱等級4相当の性能を達成できます。また、内窓設置は外壁・構造に手を入れない工事のため、マンション管理規約上の制約が少ないメリットもあります。
省エネ改修を原状回復と同時に検討したい方へ。内窓設置や断熱工事の見積もりを1部屋から対応します。
退去後の空き部屋のタイミングで、原状回復と合わせて省エネ改修・断熱改善の選択肢を提示します。協力会社ネットワーク（60社以上）を通じた手配で、見積もりから施工完了まで一括管理します。まずはお気軽にご相談ください。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464