江戸川区の原状回復ならLinK｜地元密着のメリットと費用相場

「江戸川区の物件を頼める地元の業者が見つからない」「管理会社に指定された業者に頼むと費用が高すぎるが、比較できる業者が少なくて困っている」——江戸川区や葛飾区で複数物件を管理されている担当者から、こういった相談を受けることがあります。

結論からいうと、江戸川区の原状回復費用は1K：3〜5万円、1LDK：5〜8万円、2LDK：8〜12万円が標準的な相場です。ただし、河川近くの湿気問題・都営住宅や団地の特殊工事・築年数の古い物件の下地補修など、江戸川区ならではの事情によって費用が変動するケースがあります。

この記事では、江戸川区の賃貸市場の特徴、間取り別の費用相場、江戸川区特有の建物事情が原状回復に与える影響、そして地元に拠点を置く業者を使うメリットを解説します。LinKは東京都江戸川区北葛西4丁目に本社を置いており、江戸川区内の物件は移動コストゼロで対応しています。

江戸川区の賃貸市場、どんな特徴がある？

単身向け・ファミリー向けが混在する多様な物件構成

江戸川区の賃貸市場は、単身向けの1K・1LDKとファミリー向けの2LDK以上の物件が混在するエリアです。総武線（小岩・新小岩）・都営新宿線（一之江・瑞江・篠崎）・京葉線（葛西・舞浜方面）沿線の物件は単身〜DINKS向けが多く、区の内陸部や葛西・西葛西エリアはファミリー向けの物件が多い傾向があります。

賃貸管理会社さんから聞く特徴として、「単身向け物件は回転が速く年間の原状回復件数が多い」という点があります。1K・1LDKの回転率が高いエリアでは、1件あたりの費用を抑えながら品質を維持することが、担当者の重要な課題になります。

西葛西・葛西エリアはインド系の外国人コミュニティが形成されており、外国人入居者の比率が高い物件も存在します。入居者の文化的背景によって使い方の傾向が変わるため、退去時に通常とは異なる損耗パターンが見られるケースがあり、立会い確認の際に注意が必要です。

都営住宅・UR・公社住宅の多さ

江戸川区は都内有数の公共住宅の多さで知られています。都営住宅・UR都市機構・東京都住宅供給公社（JKK東京）の物件が区内に多数存在しており、これらの物件は原状回復の仕様・基準・申請手続きが民間物件と異なります。

都営住宅の原状回復は、東京都の定める施工基準に従う必要があり、使用できる材料・施工方法・確認書類が厳格に定められています。URの物件も独自の仕様基準があり、事前承認なく材料を変更することはできません。こうした公共住宅の特殊対応に不慣れな業者に依頼すると、施工後に是正工事を求められるケースがあります。

管理組合や機構の担当者との折衝を含む対応が必要な物件では、「公共住宅の原状回復実績があるか」を業者選定の基準に加えることを推奨します。

築年数の傾向：昭和40〜50年代の集合住宅が多い

江戸川区内には、高度経済成長期からバブル期にかけて建設された集合住宅が多く残っています。特に小松川・平井・船堀・篠崎エリアには築40〜50年以上の団地・マンションが集中しており、これらの物件の原状回復では築年数に起因する追加工事が発生しやすい傾向があります。

築古物件特有の問題（クロス下地の劣化・配管の老朽化・設備の交換必要性）については後のセクションで詳しく説明しますが、江戸川区で管理物件を抱える担当者は、この「築古物件の多さ」を念頭に置いた費用計画が必要です。

江戸川区の原状回復費用相場

間取り別の費用目安

江戸川区の原状回復費用の目安は以下のとおりです。民間賃貸物件における、入居者負担＋オーナー負担を合わせた原状回復全体のコストの目安です。

間取り	原状回復費用の目安	主な工事内容
1R・1K	3〜5万円	クロス張替え、CF交換、クリーニング
1LDK	5〜8万円	同上＋建具補修、洗面台クリーニング
2LDK	8〜12万円	各室クロス・床材交換、水回りクリーニング
3LDK	12〜18万円	全室対応＋設備補修・交換

この費用幅は入居年数・損傷度合い・業者の構造（中間マージンの有無）によって変動します。同じ1Kでも入居者が3年居住したケースと6年居住したケースでは、自然損耗（経年劣化）として認定される範囲が変わり、入居者負担額が異なります。経年劣化の考え方については経年劣化と原状回復の考え方をあわせてご確認ください。

江戸川区が東京城東エリアとして持つ相場感

江戸川区は東京23区の中でも城東エリアに分類され、山手線内側の都心・城南エリアと比べて原状回復費用は抑えられています。物件の設備グレードが標準的で、タンクレストイレや無垢フローリングなどの高グレード設備が少ない分、設備交換を伴う高額案件が発生しにくい傾向があります。

ただし、前述の都営住宅・UR物件の特殊対応や、河川近くの湿気・カビ対応、築古物件の下地補修が加わると、標準的な相場を超えるケースもあります。「江戸川区だから安い」という先入観で業者に任せきりにするのではなく、見積もりの内訳を必ず確認することが重要です。

原状回復費用の全体像については原状回復の費用相場と内訳ガイドで詳しく解説しています。

江戸川区特有の建物事情と原状回復への影響

荒川・江戸川沿いの湿気問題

江戸川区は西側を荒川、東側を江戸川に挟まれた地形にあります。この地理的条件から、区内の物件は湿気が多く、カビが発生しやすい環境にあります。特に以下の条件に当てはまる物件では、湿気・カビに起因する原状回復費用が増加します。

• 荒川・中川・旧江戸川などの川沿いに位置する物件
• 1階・半地下・北向き・西向きの部屋
• 築30年以上で断熱が不十分な物件
• 海抜0m地帯（区内の大部分がゼロメートル地帯に該当）

湿気によるクロスの変色・カビ発生は、「入居者の換気不足による損耗（入居者負担）」か「建物構造上の問題による損耗（オーナー負担）」かの判断が難しいケースがあります。退去立会い時に状況を丁寧に記録し、発生箇所・状態・臭いなどを記録しておくことが、後のトラブルを防ぐうえで重要です。

リフォームではなく原状回復の文脈でカビ・湿気問題に対処する方法についてはカビ・湿気損耗と原状回復の判断基準ガイドを参照してください。

ゼロメートル地帯特有の床下・基礎問題

江戸川区の大部分は「ゼロメートル地帯」と呼ばれる、東京湾の平均海面とほぼ同じかそれ以下の標高に位置するエリアです。地盤が低く、地下水位が高い傾向があることから、1階・半地下の物件では床下への水分浸透が起きやすいという特性があります。

具体的な影響として、以下のケースがあります。

• フローリング材の根太（ねだ）が湿気で腐食し、床が沈む・きしむ状態になる
• 床下の湿気がCF（クッションフロア）の接着を弱め、浮き・剥がれが発生する
• コンクリート土台部分に結露が発生し、カビが内部から広がる

こうした床下起因の損耗は、表面を見ただけでは発見できないことが多く、現場確認なしの写真見積もりでは見落とすリスクが高い項目です。

都営住宅・団地の特殊対応

江戸川区内の都営住宅の原状回復には、東京都の定める「都営住宅退去修繕手引書」に基づいた対応が必要です。主な特殊事項は以下のとおりです。

材料の指定: クロスの素材・目付（重さ）・柄に関して使用できる材料の基準があります。一般の民間物件で使用するものより規格が細かく、都の承認がない材料を使用した場合は是正を求められます。

施工範囲の確認書: 施工前・施工後の写真記録と確認書類の提出が必要なケースがあります。管理主体（都または委託管理会社）との事前連絡・確認が省略できません。

残置物の扱い: 入居者が残した物品の処理について、都の規定に従う必要があります。勝手に廃棄せず、記録と確認手続きを経るケースがあります。

民間物件の原状回復しか経験のない業者に都営住宅を依頼すると、手続き漏れや材料不適合で追加費用・工期延長が発生するリスクがあります。都営住宅・UR物件の対応実績を確認してから発注することを推奨します。

築古物件の下地補修

高度経済成長期に建設された集合住宅が多い江戸川区では、クロス張替えの際に下地の状態が想定外に悪いことが頻繁に起きます。

• 石膏ボードが長年の湿気で脆化しており、クロスを剥がすと下地に穴が開く
• 過去のリフォームで薄いクロスが重ね貼りされており、はがすと下地ごと崩れる
• 昭和時代の建材（アスベスト含有の可能性があるもの）が使われているケースも

下地補修（パテ処理）が必要になると、クロス張替えの費用が1.5〜2倍に膨らむことがあります。現場を見ずに出された見積もりでは、こうした追加費用を事前に把握することができません。「見積もりより追加費用が発生しました」という後出し請求を避けるためには、現場確認を前提とした見積もりを必ず求めてください。

地元密着業者を使うメリットはどこにある？

移動コストが見積もりに反映される

江戸川区に拠点を持つ業者と、都心や他エリアに拠点を持つ業者とでは、職人の移動コストに差があります。移動コストは見積もりに様々な形で反映されます。

• 出張費として別途請求: 明示されている場合は1〜2万円程度の加算
• 単価に上乗せ: 表面的な価格に含まれている場合、工種単価が相場より高くなる
• 対応エリア外として断られる: そもそも受注しないケース

LinKは江戸川区北葛西に本社を置いており、江戸川区内の物件は移動コストがかかりません。移動コストが発生しない分、見積もりの単価を適正に保てます。江戸川区の隣接エリアである葛飾区・江東区・墨田区も同様に移動コストの影響が少ない対応が可能です。

地域の物件事情を現場感覚で把握している

前述のとおり、江戸川区には荒川・江戸川沿いの湿気問題、ゼロメートル地帯の床下リスク、都営住宅の特殊対応、築古団地の下地補修など、地域固有の事情があります。これらを「知識として知っている」業者と「現場でくり返し経験してきた」業者とでは、見積もりの精度・対応の速さ・トラブル対処力に差が出ます。

たとえば、河川沿いの物件でカビが発生していた場合、表面のクロスを張り替えるだけでは再発するリスクがあります。下地の状態・断熱材の有無・換気状況を確認したうえで施工内容を判断する必要があります。地域の物件特性を熟知しているかどうかが、こうした判断の質に直結します。

緊急対応が速い

賃貸管理の現場では、退去後の原状回復を急がなければならない局面があります。月末退去・月初入居のように工期が1週間以下しかないケース、入居者の急な退去で段取りを急ぐケースなど、スピードが求められる場面は少なくありません。

地元に拠点がある業者であれば、急な連絡への対応・現場確認のスピード・職人の手配がエリア外の業者より格段に速くなります。「明日現場に入れますか」という問い合わせへの対応力は、物理的な距離に左右される部分が大きいのが実態です。

東京東部エリアの管理会社にとっての実践的な選択肢

江戸川区・葛飾区・墨田区・江東区をまとめて対応できるか

江戸川区周辺の管理会社さんの多くは、江戸川区だけでなく葛飾区・墨田区・江東区・足立区などの東京東部エリアに物件を分散して管理されています。複数区にまたがる物件を、エリアごとに異なる業者に依頼すると、発注管理・確認・連絡の手間が増えます。

東京東部エリア全域を同じ業者でカバーできれば、担当者の窓口が一本化され、費用・品質・スピードのばらつきを管理しやすくなります。LinKは江戸川区・葛飾区・江東区・墨田区・足立区・荒川区など東京東部の各区に対応しており、千葉県市川市（江戸川対岸）も対応エリアに含まれます。

複数エリアの物件を一元管理する仕組みについては管理会社が「丸投げできる」原状回復の仕組み化で詳しく解説しています。

内訳付き見積もりで費用を透明化する

江戸川区の管理会社さんからよく聞く悩みのひとつが「業者によって見積もりが2〜3倍の差が出る」というものです。これは江戸川区に限った話ではありませんが、対応業者の選択肢が少ないエリアでは比較がしにくく、高い見積もりを受け入れるしかない状況になりやすい傾向があります。

この問題を解決する最も有効な手段は、内訳付きの見積もりで比較することです。「原状回復一式 ○万円」ではなく、工種・数量・単価を明示した見積もりでなければ、費用の妥当性を判断できません。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」でも、費用の明細化が適正な原状回復の実現に重要と示されています。

内訳のない一式見積もりしか出せない業者は、費用の検証ができないという意味で発注先として適切ではありません。見積もりの読み方については原状回復の見積もりの読み方ガイドが参考になります。

江戸川区での発注実績と実際の事例

江戸川区・葛飾区エリアでLinKが対応した案件の中で、よくある事例を2つ紹介します。

事例1：荒川沿いの1LDK、湿気による床材交換 平井エリアの1LDK物件で退去後の確認をしたところ、洋室のCF（クッションフロア）が浮き上がっており、めくってみると床下に結露によるカビが発生していた。CF張替えだけでなく、床下の防湿処理と下地補修を含む工事が必要になり、費用は通常の1LDKより約2万円高い8.5万円。写真だけでの見積もりでは発見できなかった事例。

事例2：小松川の都営住宅、特殊材料での対応 小松川エリアの都営住宅で退去があり、東京都の施工基準に合わせたクロスの選定・施工記録の作成・確認書の提出まで対応。通常の民間物件と同じ業者に依頼した場合、材料不適合の是正工事が後から発生するリスクがあった。

LinKが江戸川区北葛西に本社を置く理由

LinKの本社は東京都江戸川区北葛西4-25-15にあります。創業者である代表の吉野がこの地に会社を設立した理由は、江戸川区・葛飾区・江東区などの東京東部エリアが、管理会社からの原状回復ニーズが高い一方で、地元に密着した信頼できる業者が少ないというギャップを現場で実感していたからです。

「建物に関わるすべての仕事を、まっとうにする。」という理念のもと、地元の管理会社さんが「この業者に頼めば間違いない」と思える存在になることを目指してきました。60社以上の専門家ネットワーク（クロス職人・床職人・設備業者・クリーニング業者など）と江戸川区を中心とする東京東部エリアをつなぐ体制が、LinKのコアです。

北葛西に拠点があることで、江戸川区内の物件には最短で当日〜翌日の現場確認対応が可能です。「とりあえず現状を見てほしい」という段階からご相談いただける体制を整えています。

よくある質問

Q. 江戸川区の都営住宅・UR物件の原状回復も対応できますか？

A. 対応可能です。都営住宅は東京都の「退去修繕手引書」に準拠した材料選定・施工記録・確認書類の提出が必要で、UR物件も独自の仕様基準があります。LinKでは公共住宅の原状回復手続きに慣れた対応を行っており、施工前の事前確認・書類作成まで含めて対応しています。「都営住宅の退去があるが、どの業者に頼めばいいかわからない」という段階でもご相談ください。

Q. 荒川・江戸川沿いの湿気が多い物件の原状回復はどう見積もればいいですか？

A. 河川沿い・ゼロメートル地帯の物件は、写真だけでの見積もりでは湿気・カビ・床下の状態を把握できません。現場確認が必須です。LinKでは江戸川区内の物件は原則として現場確認のうえで見積もりを作成しており、現場確認料は無料です。カビが発生していた場合の施工内容（表面処理のみか、下地・断熱まで含むか）によって費用が変わりますが、現場確認後に内訳付きで正確な金額をお伝えします。

Q. 江戸川区以外の東京東部エリア（葛飾区・江東区・墨田区など）の物件も対応できますか？

A. 葛飾区・江東区・墨田区・足立区・荒川区はすべて対応エリア内です。千葉県側の江戸川対岸エリア（市川市・松戸市方面）も対応可能です。江戸川区に隣接するエリアであれば、移動コストを抑えた対応ができます。複数区にまたがる管理物件をまとめてご依頼いただいている管理会社さんもいます。まずは物件の住所をお知らせいただければ、対応可否と費用感をお伝えします。

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江戸川区・葛飾区・江東区など東京東部の物件の原状回復は、地元・北葛西に本社を置くLinKにご相談ください。現場確認から内訳付き見積もりまで無料で対応します。

株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464