建具（ドア・襖・障子）の修繕費用と判断基準｜賃貸の原状回復ガイド
「このドア、調整すれば直るのか、それとも交換が必要なのか」「襖を張り替えるべきか、どこまでが入居者負担なのか」——退去立会いで建具の状態を見るたびに、こうした判断に迷う管理会社の担当者は多い。建具は種類が多い分、判断軸がバラバラになりやすく、費用を見誤るリスクも高いカテゴリです。
結論から言うと、ドアの調整は5,000円前後、交換は3〜8万円、襖の張替えは1枚3,000〜8,000円、障子の張替えは1枚2,000〜5,000円が関東一都三県の費用相場です。ただし、「修繕で済むか交換か」の判断を誤ると、不要な出費が発生するか、修繕だけでは次の入居付けに影響が出るかのどちらかになります。
この記事では、建具の種類別修繕費用、修繕・交換の判断基準、入居者負担と経年劣化の線引き、クローゼット折れ戸・引き戸のよくあるトラブルと対応まで、実務で使える情報を整理します。
ドアの修繕費用はいくらか
調整で済む場合：5,000円前後
ドアの不具合で最も多いのは「閉まりが悪い」「引きずる音がする」「開閉が重い」といった症状です。これらの多くは、蝶番（ちょうつがい）の調整やドアクローザーの調整で解消できます。費用は1か所あたり3,000〜8,000円が目安です。
蝶番のビス穴がバカになっている（ネジが効かない状態）場合は、ビス穴を補修したうえで締め直す必要があり、1か所あたり5,000〜10,000円になります。蝶番そのものの交換が必要な場合は1か所あたり8,000〜15,000円程度です（部品代+施工費込み）。
ドアクローザー（ドアを自動的にゆっくり閉める装置）の油圧が抜けて閉まり速度が異常になっているケースも、調整で対応できる場合とクローザー本体の交換が必要な場合があります。クローザー交換の費用は1台あたり15,000〜30,000円が相場です（部品代+施工費）。
ドアパネルの交換が必要な場合：3〜8万円
ドア本体（パネル）に穴・大きなへこみ・亀裂が入っている場合は、調整では対処できません。ドアパネルのみを交換する場合、既製品サイズであれば30,000〜50,000円、特注寸法になると50,000〜80,000円以上になります。
枠ごと交換が必要な場合はさらに費用が増え、ドア枠の状態や下地の損傷度によって10〜20万円以上になることがあります。「ドアに穴が開いている」という報告を受けたときは、パネルのみで対応できるのか、枠や下地まで損傷しているのかを現地で確認することが重要です。
室内ドアの一般的な費用目安は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 蝶番調整 | 3,000〜8,000円/か所 |
| 蝶番交換 | 8,000〜15,000円/か所 |
| ドアクローザー調整 | 3,000〜5,000円 |
| ドアクローザー交換 | 15,000〜30,000円 |
| ドアパネル交換（既製品） | 30,000〜50,000円 |
| ドアパネル交換（特注） | 50,000〜80,000円以上 |
| ドア枠ごと交換 | 100,000〜200,000円以上 |
修繕か交換かの判断ポイント
退去立会い時にドアを確認する際は、以下の順序で判断します。
- 開閉動作の確認：実際に何度も開閉して、引きずり音・重さ・閉まり不良を確認する
- 蝶番の状態確認：ビスの緩み・ビス穴の損傷・蝶番本体の変形を確認する
- ドアパネルの表面確認：穴・大きなへこみ・亀裂・著しい傷がないか確認する
- 枠の確認：枠が傾いていないか、下地材に損傷がないかを確認する
「閉まり不良→蝶番調整→様子見」という順序を踏まずに、いきなりドア交換を提案してくる業者には注意が必要です。調整で直る不具合を交換にすると、費用が5〜10倍になります。
襖（ふすま）の修繕費用と判断基準
張替えの費用相場
襖の補修・修繕で最もよく行われるのは張替えです。費用は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用目安（1枚あたり） |
|---|---|
| 襖紙の張替え（量産品） | 3,000〜5,000円 |
| 襖紙の張替え（中級品） | 5,000〜8,000円 |
| 引手の交換 | 1,000〜3,000円 |
| 枠の補修 | 2,000〜8,000円 |
| 新調（骨組みごと交換） | 15,000〜40,000円 |
関東一都三県の賃貸では、量産品の襖紙への張替えが標準です。1枚3,000〜5,000円の範囲で収まるケースが大半です。国産和紙や高級品を使う場合は単価が上がりますが、賃貸の原状回復では機能面・外観の再生を目的とするため、量産品で十分です。
間取り別の費用目安（量産品・張替えの場合）はおおよそ以下の通りです。
| 間取り | 標準的な枚数 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 1K・1R（押入れ1か所） | 2枚 | 6,000〜10,000円 |
| 1DK・1LDK（押入れ1〜2か所） | 2〜4枚 | 6,000〜20,000円 |
| 2DK・2LDK（和室+押入れ） | 4〜6枚 | 12,000〜30,000円 |
張替えで済むか、新調が必要かの判断
張替えで対応できる場合
- 表面の色褪せ・黄ばみ・日焼け
- 軽微な破れ・穴（下地の桟組みが健全な場合）
- 水シミによる変色（下地が乾燥しており、カビが桟組みに及んでいない場合）
新調（骨組みごと交換）が必要な場合
- 枠・桟組みが腐食・変形している
- カビが深部まで及んでいる
- 水濡れによって骨組みがひどく歪んでいる
- 衝突等で骨組みが割れている
現場確認のポイントは「桟組みを触って確認する」ことです。表面の紙を張り替えれば見た目はきれいになりますが、骨組みが歪んでいると建て付けが悪いまま残ります。端を持ち上げて歪みの有無を確認する、レールを見て正しく動くかを確認するのが基本です。
襖の引手・レールの不具合
引手が取れている・ぐらついているケースは、引手のみの交換（1,000〜3,000円/か所）で対応できます。
レール（鴨居・敷居）の溝が摩耗して建て付けが悪い場合は、敷居テープ（すべりをよくするテープ）での対応（1,000〜2,000円）か、溝の補修が必要になります。鴨居・敷居の大規模補修は大工工事に発展し、費用も大きくなるため、早期に対応するのが重要です。
障子の修繕費用と判断基準
張替えの費用相場
障子は、張替え費用が比較的低い建具です。1枚あたりの費用目安は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用目安（1枚あたり） |
|---|---|
| 障子紙の張替え（機械漉き） | 2,000〜3,500円 |
| 障子紙の張替え（強化紙） | 3,000〜5,000円 |
| 障子紙の張替え（和紙本漉き） | 4,000〜8,000円 |
| 障子桟の補修 | 3,000〜10,000円 |
| 新調（骨組みごと交換） | 15,000〜35,000円 |
賃貸の原状回復では機械漉きの障子紙（プラスチック入り強化紙）が標準です。破れにくい強化紙を使うことで次の入居者への対応が楽になります。費用は1枚2,000〜4,000円の範囲に収まります。
破れた障子の取り扱い
障子紙の破れは、賃貸物件で最もよく発生する建具トラブルのひとつです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、障子紙・襖紙は消耗品として扱われ、耐用年数の概念は適用されません。これは重要な点です。
クロスや設備は耐用年数（例：クロスは6年）に基づいて減価償却を行い、残存価値に応じて借主負担を計算しますが、障子紙・襖紙は消耗品のため、原則として破損があれば全額を借主負担として請求できます。ただし、通常使用による自然な日焼け・黄ばみは経年変化として貸主負担になります。
つまり判断基準はシンプルで、「破れているかどうか」「故意・過失による損傷かどうか」です。穴が開いている、子どもやペットが突き破ったような跡がある場合は借主負担、日焼けによる黄ばみや古くなって変色しているだけなら貸主負担になります。
入居者負担vs経年劣化：建具の費用区分
ドアの費用区分
ドアの部位別に、借主負担と貸主負担の判断基準を整理します。
貸主負担（経年劣化・通常損耗）
- 蝶番の自然摩耗による開閉不良
- ドアクローザーの経年による動作不良（耐用年数：10〜15年程度）
- 塗装の経年による剥がれ・色褪せ
- 木製ドアの自然な反りによる開閉不良
- 鍵の自然摩耗による交換
借主負担（故意・過失による損傷）
- 壁や家具をぶつけてできたドアの凹み・穴
- 引き戸の強引な開閉によるレールの変形・溝の損傷
- キックの跡・足で蹴られた凹み
- ドアノブ周辺のカギ傷（傷が多数・明らかに通常使用を超えている場合）
蝶番については特に判断が分かれやすいポイントです。使用年数が長ければ蝶番の摩耗は経年劣化ですが、「ドアを勢いよく開けて壁に激突させた」「子どもが何度もぶら下がった」等の過失が明らかな場合は借主負担になります。
費用負担の判断フロー
- 損傷の種類を特定する（凹み・穴・動作不良・塗装剥がれ等）
- 経年劣化で自然に発生するものか、使い方に問題があるかを判断する
- 入居年数・設備の耐用年数を確認する
- 写真記録をもとに判断根拠を明確にする
経年劣化の判断基準の全般については経年劣化と原状回復の基礎知識で詳しく解説しています。費用負担をオーナーに説明する場面ではオーナーへの費用負担の説明方法も参考になります。建具と同様に消耗品扱いが多い畳の費用区分については畳の張替え・表替え費用相場も合わせて確認してください。
クローゼット折れ戸・引き戸のよくあるトラブル
折れ戸の不具合と費用
収納スペースのクローゼットに多く使われる折れ戸（ふたつ折れになるタイプの扉）は、レール・蝶番・ピボット（上下の軸受け）の不具合が発生しやすい建具です。
よくあるトラブルと対応費用
| 不具合内容 | 原因 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 折れ戸がレールから外れる | 上部・下部ピボットのズレ | 3,000〜8,000円（調整） |
| 折れ戸が傾いて閉まらない | ピボットの摩耗・調整不良 | 5,000〜12,000円 |
| 折れ戸のパネルが割れている | 衝突・過度な力 | 15,000〜35,000円（パネル交換） |
| レールが変形している | 落下物・踏み付け | 8,000〜20,000円 |
| 折れ戸のパネルごと交換 | 著しい損傷 | 30,000〜80,000円 |
折れ戸は構造上、パネルの外れ・傾きが発生しやすいため、入居時の動作確認と退去時の比較が重要です。入居時から動作不良があった場合は貸主責任になるため、入居時の状態確認（入居前の現状確認リスト参照）が費用区分の判断に直結します。
引き戸のトラブルと対応
クローゼット・洗面所・浴室などに使われる引き戸は、戸車（とぐるま：レール上を走る車輪）の摩耗や破損が最も多いトラブルです。
戸車の交換費用は1か所あたり3,000〜8,000円（部品代+施工費）が目安です。戸車の摩耗は経年劣化として扱われるため、通常は貸主負担です。ただし、異物を挟み込んで壊した・強引に動かして破損させた場合は借主負担になります。
引き戸レール（鴨居・敷居）の溝の摩耗や変形は、木製の場合はある程度の磨耗が経年劣化ですが、金属レールの変形は通常使用では起きにくく、過失の可能性を確認します。
クローゼット内のパーツ不良
クローゼットの内部には、枕棚（まくらだな）の支持金具・ハンガーパイプ・棚板・引出しなど複数のパーツがあります。
引出し・棚板の不具合 引出しのレールが曲がっている・棚板が割れているケースは、過積載（重すぎる荷物）や落下物が原因のことが多く、損傷の程度と入居状況から判断します。金具の補修は1か所あたり2,000〜5,000円、棚板の交換は1枚5,000〜20,000円程度です。
建具修繕を依頼するタイミング
退去後すぐに依頼すべきケース
以下の建具トラブルは、放置すると次の入居者の内見印象に直結するため、退去確認後すぐに対応します。
- ドアが正常に開閉できない（開けっ放し・閉まらない状態）
- 障子・襖に大きな穴が開いている
- クローゼット折れ戸がレールから完全に外れている
内見のたびに担当者が手で直して対応するのは非効率です。「見せられる状態」にするための建具修繕は、空室期間の短縮に直結します。
定期メンテナンスとして依頼するケース
蝶番の緩み・ドアクローザーの調整は、入居者からのクレームが来る前に定期的に確認することで、大規模な交換に発展するリスクを下げられます。
特にドアクローザーは、油圧が抜け始めると徐々に閉まりが速くなり、最終的に「バタン」と激しく閉まるようになります。この状態を放置すると、ドア自体やドア枠に負荷がかかり、構造損傷に発展することがあります。早期の調整（3,000〜5,000円）で防げる故障を放置して交換（15,000〜30,000円）になるのは、費用対効果が著しく悪い判断です。
工事タイミングのまとめ
| 状況 | 推奨タイミング | 対応内容 |
|---|---|---|
| 退去確認時に動作不良を発見 | 退去後1週間以内 | 調整or交換を判断し発注 |
| 入居中のクレーム（修繕依頼） | クレーム受付後3〜5日以内 | 現場確認→修繕実施 |
| 定期メンテナンス | 年1回、または5年おきに蝶番・クローザー点検 | 調整・注油・部品交換 |
| リフォーム・リノベーション時 | 他の工事と合わせて実施 | ドア交換・建具刷新 |
建具修繕のタイミングと空室対策の関係については退去後の原状回復コスト最適化も参考にしてください。
よくある質問
Q. 「ドアが閉まりにくい」と入居者からクレームが来ました。費用は誰の負担ですか？
A. 原因によって異なります。入居後に自然と発生した蝶番の緩みや木製ドアの季節的な反りであれば、経年劣化・通常損耗として貸主負担です。入居者がドアを強くぶつけた・ぶら下がった等の過失が原因であれば借主負担になりますが、証明が難しいケースも多いです。実務では「入居者からのクレームとして来た修繕は貸主負担、退去時の損傷は過失を確認して判断」という整理をするのが現場的な対応です。
Q. 障子紙の張替えは入居者負担にできますか？
A. 障子紙は消耗品として扱われるため、破れや穴が開いている場合は入居者負担として全額請求できます。クロスのような耐用年数に基づく減価償却は適用されません。ただし、日焼けによる黄ばみや経年による色変わりは自然な経年変化として貸主負担です。「破れているかどうか」が判断の分かれ目です。複数枚まとめて張り替える場合は、「破れている枚数分だけ請求」が原則ですが、部屋全体の統一感のために全枚張替えが必要と判断した場合は、明細に根拠を記載して請求します。
Q. 建具の費用が他社見積もりと大きく違います。どちらが適正ですか？
A. 建具修繕の費用差が大きくなる主な原因は、「調整で済む工事を交換として見積もっている」か「中間業者のマージンが乗っている」の2パターンです。まず「調整」と「交換」を混在させていない見積もりかどうかを確認してください。工事内容（調整なのか、パネル交換なのか、枠ごと交換なのか）が明記されていない見積もりは判断できません。次に、工種・数量・単価が内訳で示されているかを確認します。「建具修繕一式 ○万円」という見積もりでは、何を根拠に算出しているのかが不明瞭です。LinKでは60社以上の専門業者ネットワークを活用し、現地確認のうえで内訳付きの見積もりを作成します。適正な見積もりの読み方も参考にしてください。
株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464