サッシ・窓ガラスの交換・修繕費用ガイド｜賃貸物件の費用相場と負担区分

「退去後にサッシの建て付けが悪くなっていた。修理か交換か、どちらが正解なのかわからない」——こういった相談は、賃貸管理の現場で定期的に上がってくる問題のひとつです。

結論から言うと、サッシ交換の費用は工法と窓のサイズによって1か所あたり5〜50万円の幅があります。ガラス単体の交換であれば1〜8万円程度で対応できるケースも多く、問題の内容によって対応策と費用が大きく変わります。

この記事では、サッシ交換の工法（カバー工法・はつり工法）の違いと費用、窓ガラスの種類（単板ガラス・ペアガラス・Low-Eガラス）ごとの費用相場、賃貸物件における貸主・借主の費用負担の線引き、そして修理と交換の判断基準まで、実務に使える情報を整理します。

サッシ交換の工法はどう違うのか

カバー工法：既存サッシを残して上から被せる

カバー工法（かぶせ工法）は、既存のサッシ枠を撤去せずに、その上から一回り小さい新しいサッシを取り付ける方法です。壁を壊す必要がないため、工事期間が1〜2日程度と短く、費用も抑えられます。

窓サイズ（規格）	費用目安（材工込み）
小窓（W600×H900以下）	5〜10万円
標準引き違い窓（W1690×H1170）	10〜18万円
掃き出し窓（W1690×H2030）	18〜25万円

デメリットとして、既存枠の上に新しい枠を重ねるため、ガラス面積（有効開口部）が若干小さくなります。室内の採光量や通風量に影響が出ることがあるため、もともと窓が小さい部屋への適用は慎重に判断する必要があります。

賃貸物件のサッシ更新では、コストと工期の面からカバー工法が選ばれるケースが多数です。既存の防水性・断熱性が著しく低下しているケース以外では、まずカバー工法での対応を検討するのが現実的です。

はつり工法：壁を斫って新しいサッシをゼロから設置する

はつり工法（撤去交換工法）は、既存サッシを枠ごと撤去し、壁の開口部を再整備したうえで新しいサッシを設置する方法です。工事規模が大きい分、カバー工法では対応できない状態のサッシにも対応でき、開口面積を元の仕様に戻すことができます。

窓サイズ（規格）	費用目安（材工込み）
小窓（W600×H900以下）	20〜30万円
標準引き違い窓（W1690×H1170）	30〜40万円
掃き出し窓（W1690×H2030）	35〜50万円

費用がカバー工法より高くなる理由は、壁の斫り（はつり）作業と仕上げ（外壁・内装の補修）が必要になるためです。工事期間は2〜4日程度かかります。

はつり工法が必要になる主なケースは、サッシ枠が腐食・変形して正常な建て付けに支障をきたしている場合、または物件の構造上カバー工法では開口面積が確保できない場合です。

工法の選び方：現場の実態

現場判断の基準として、以下の優先順位で工法を選定するのが実務上のセオリーです。

• サッシ枠が変形・腐食していない → カバー工法で対応可能
• サッシ枠が腐食・変形で正常動作しない → はつり工法を検討
• 結露や雨漏り防止のため断熱性向上が目的 → ガラス交換のみで対応できる場合も多い

カバー工法かはつり工法かの最終判断は、現地確認なしには下せません。見積もり前に現地で枠の状態・変形量・取り付け状況を確認することが必要です。

窓ガラスの種類と交換費用はどのくらいか

単板ガラス（フロートガラス）：1〜2万円

単板ガラス（たんぱんがらす）は、ガラス1枚で構成された最もベーシックなガラスです。賃貸物件では築20〜30年以上の物件を中心にまだ多く残っています。

ガラスの種類	費用目安（1か所・ガラスのみ）
単板ガラス（3mm厚）	3,000〜8,000円
単板ガラス（5mm厚）	5,000〜1.2万円
ガラス交換工賃（取り外し・取り付け）	5,000〜1万円/か所

割れや傷の修繕目的であれば、ガラス交換のみで対応できます。費用は1か所あたり1〜2万円程度（材工込み）が目安です。

断熱性・防音性の観点から言うと、単板ガラスは現在の基準では性能が低い部類に入ります。特に北向きの部屋や幹線道路沿いの物件では、ペアガラスへの交換を検討する価値があります。

ペアガラス（複層ガラス）：3〜6万円

ペアガラス（複層ガラス）は、2枚のガラスの間に乾燥空気（または希ガス）の層を設けた断熱仕様のガラスです。単板ガラスと比べて断熱性能が2〜3倍高く、結露の発生を抑える効果もあります。

ガラスの種類・構成	費用目安（1か所・ガラスのみ）
標準ペアガラス（空気層6mm）	1.5〜3万円
アルゴンガス封入ペアガラス（高断熱）	2〜4万円
ペアガラス交換工賃	1〜2万円/か所
合計目安	3〜6万円/か所

賃貸物件でペアガラスへのアップグレードを行う主な動機は「結露クレームへの対応」と「寒さへの不満による早期退去防止」の2つです。初期投資は単板ガラスより高くなりますが、退去抑制・クレーム減少の効果を考えると、費用対効果は高い工事のひとつです。

Low-Eガラス（低放射ガラス）：4〜8万円

Low-Eガラス（ろーいーがらす）は、ガラス表面に金属膜をコーティングし、室内の熱を外に逃がしにくくする高性能ガラスです。「Low-E」は「Low Emissivity（低放射率）」の略で、断熱性はペアガラスよりさらに高いのが特徴です。

ガラスの種類	費用目安（1か所・ガラスのみ）
Low-Eペアガラス（断熱タイプ）	2.5〜5万円
Low-Eペアガラス（遮熱タイプ）	3〜6万円
Low-Eガラス交換工賃	1〜2万円/か所
合計目安	4〜8万円/か所

断熱タイプは冬の保温性を重視し、遮熱タイプは夏の日射遮蔽を重視します。関東の賃貸物件では、冬場の暖房効率を高める断熱タイプの需要が多い傾向です。

なお、Low-Eガラスへの交換は既存のサッシ（アルミ製）との組み合わせで行うことも可能ですが、断熱性能をフルに発揮させるためには樹脂サッシまたは樹脂アルミ複合サッシへの同時交換が推奨されます。

賃貸物件でのサッシ・ガラス交換費用の負担区分はどうなるか

「通常損耗」と「故意・過失損耗」の線引き

サッシや窓ガラスの修繕費用が貸主・借主のどちらの負担になるかは、損耗の原因によって決まります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のように整理されています。

損耗の種類	負担区分	具体例
通常損耗・経年劣化	貸主負担	長年使用によるサッシ建て付けの悪化、ゴムパッキン（気密材）の硬化・劣化
故意・過失による損耗	借主負担	入居者が誤ってガラスを割った、鍵を壊した
両者の議論が分かれるケース	要協議	不注意による傷・凹み（軽微な場合は貸主負担になることが多い）

実務上の判断基準として、「入居者が何もしなくても経年で生じる劣化」は貸主負担、「入居者の行為や不注意によって生じた損傷」は借主負担というのが基本的な考え方です。

窓ガラス破損の負担区分

窓ガラスの割れについては、原因の特定が重要です。

入居中に割れていることが判明した場合、原因が「自然発生的な熱割れ（サーマルクラック）」や「施工不良」であれば貸主負担です。熱割れは、冬場に窓に直射日光が当たる部分と日陰の部分で温度差が生じ、ガラスに亀裂が入る現象で、入居者に過失はありません。

一方、「物が当たって割れた」「入居者が鍵を無理に回してガラスを破損させた」などは借主負担となります。退去時の原状回復請求に際しては、割れの形状（放射状か直線状か）から原因をある程度推定できます。

サッシ交換は基本的に貸主負担

サッシ枠の老朽化・建て付け不良・気密性の低下は、経年劣化として貸主負担が原則です。借主が生活の中でサッシを通常通り使用していた結果として生じた問題は、入居者に費用を請求できません。

ただし、入居者がサッシを乱暴に扱ったことで変形・破損させた場合（台風時に窓を開け放したまま固定せず、風圧でサッシが変形した、など）は借主負担となる可能性があります。この場合も、証明責任は請求側（貸主・管理会社）にあるため、退去時の立会い記録や写真の残し方が重要です。

サッシ交換の判断基準はどこか

修理・部品交換で対応できるケース

サッシに問題が生じた場合、交換が必要なケースと部品交換・調整で対応できるケースがあります。以下は「交換せずに済む」目安です。

症状	対応策	費用目安
開閉時に重くなった・動きが悪い	戸車（とぐるま）の交換	5,000〜1.5万円
窓の隙間から風・雨が入る	気密材（パッキン）の交換	1〜3万円
鍵（クレセント錠）がかかりにくい	クレセント錠の交換	5,000〜1万円
サッシが少し傾いている	調整ねじで建て付け調整	5,000〜1万円

戸車の交換は、比較的安価で開閉不良を改善できる代表的な対応です。建物全体で10か所前後の窓がある場合、先に部分修理を行い、状態が悪い窓だけ交換する段階的アプローチが費用を抑えるうえで有効です。

交換が必要なケース

以下の症状が出ている場合は、部品交換では根本解決にならず、サッシ交換を検討すべきタイミングです。

• サッシ枠が変形・歪んでいて正常に開閉できない
• 枠のアルミ部分に腐食（白サビ・穴あき）が見られる
• ガラスとサッシ枠の間のシーリング（コーキング）が劣化し、雨水が室内に浸入している
• 結露が慢性的に発生し、内装材（壁紙・木枠）にカビ・腐食の被害が広がっている
• 建物全体の省エネ改修と合わせて断熱性能を底上げしたい

特に「雨漏り・水濡れ被害が発生している」ケースは、対応を先延ばしにすると室内の内装材や構造材まで被害が拡大します。早期対応が修繕コスト全体を抑える判断になります。

サッシ交換工事の流れと工期はどのくらいか

カバー工法の工事フロー

カバー工法の標準的な工事フローは以下のとおりです。

1. 現地確認・採寸（工事前日までに完了）

   • 現状のサッシ枠の状態確認
   • 新しいサッシのサイズ採寸
   • カバー工法で対応可能かの最終判断

2. 新しいサッシの発注・製作（採寸後5〜10日程度）

   • オーダーサイズでの製作が必要なため、発注から納品まで時間がかかります

3. 取り付け工事（1〜2日）

   • 既存サッシ枠の清掃・下地処理
   • 新しいサッシ枠の取り付け・固定
   • シーリング（防水処理）の施工
   • 動作確認・調整

工事当日は窓が使えない時間帯が生じます。入居中の部屋での工事の場合は、事前に入居者へ工事日程・時間帯を丁寧に案内することが重要です。

工事の注意点

シーリング（コーキング）工事の乾燥時間は必ず確保が必要です。カバー工法で新しいサッシを取り付けた後、外周に防水シーリングを打ちます。このシーリングが硬化するまで（通常24〜48時間）は窓を大きく開閉しないよう入居者に伝えておくことが必要です。

冬季・梅雨時期の施工は、シーリングの硬化が遅れる場合があります。気温が5度以下の環境ではシーリング材の品質が安定しないため、冬季の施工では職人の判断が重要になります。

アパート・マンションの高層階では、足場設置の要否を事前に確認します。2階以上の外側からの作業が必要な場合、足場代（1か所あたり2〜5万円）が別途必要になるケースがあります。

補助金・助成制度を活用できるか

窓リノベ事業（省エネ改修補助金）

国土交通省・経済産業省・環境省が連携する「先進的窓リノベ2025事業」（※年度によって制度名・内容が変更されます）では、断熱性能の高い窓への改修工事に対して補助金が支給されます。

補助額は工事内容と窓のサイズによって異なりますが、1か所あたり数千円〜数万円の補助が受けられるケースがあります。賃貸オーナーさんも申請対象になるため、ペアガラス・Low-Eガラスへのアップグレードを検討する際は制度の最新情報を確認することを推奨します。

補助金申請は登録施工業者を通じて行う仕組みが多く、対応できる業者かどうかを見積もり依頼時に確認するのが実務上の正しい手順です。

窓工事と省エネ基準適合

2025年4月以降、新築住宅・共同住宅への省エネ基準適合義務化が段階的に進んでいます（「改正建築物省エネ法」）。既存の賃貸物件への直接義務はありませんが、断熱性能の低い物件は中長期的に競争力を失うリスクがあります。

退去後の空室改修タイミングで窓の断熱改修を行うことは、空室対策と省エネ対策を同時に実現できる合理的な投資です。

よくある質問

Q. 1部屋のサッシを全窓交換するとどのくらいの費用になりますか？

A. 1K〜1LDK（窓3〜5か所）のカバー工法での全窓交換で、35〜80万円程度が目安です。窓のサイズ・数・既存サッシの状態によって大きく変わるため、正確な費用は現地確認後の見積もりが必要です。工事はまとめて依頼することで1か所あたりの単価が下がるケースがあります。

Q. 入居者からサッシの建て付けが悪いとクレームが来た場合、まず何をすべきですか？

A. 最初に現地確認を行い、「通常の経年劣化」か「入居者の過失による損傷」かを判断します。戸車の摩耗や調整ねじのズレによる開閉不良であれば、1〜2万円程度の部品交換・調整で解消するケースが多数です。「交換が必要」という判断に至った場合は、複数社から見積もりを取得してから工事に進むことを推奨します。

Q. 窓ガラスを割った場合の費用相場と保険適用はどうなりますか？

A. 通常サイズの単板ガラスであれば、1枚の交換費用は材工込みで1〜2万円程度です。入居者の過失による破損の場合、入居者が加入している「借家人賠償責任保険」（賃貸入居者向け火災保険に付帯されることが多い）で補填されるケースがあります。退去時ではなくクレーム発生時点で保険会社への確認を案内するとトラブルを防ぎやすいです。

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株式会社LinKでは、関東一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）の賃貸物件を対象に、サッシ・窓ガラスの交換・修繕工事の見積もりを承っています。カバー工法・はつり工法の判断、ガラス種別の提案も含め、現地確認のうえで内訳付きのご提案をいたします。

サッシ・窓ガラスの修繕で見積もりが必要な際は、お気軽にご相談ください。

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株式会社LinK / 代表取締役 吉野 博 原状回復・リフォーム・リノベーション 関東一都三県対応（東京・千葉・埼玉・神奈川） HP: https://link-8.jp お問い合わせ: 03-6825-2464